Comping, ARV, tamirat tahmini ve MAO hesabı

Tarih: 2026-10-13
Alan: Değerleme / Underwriting
Amaç: Bir wholesale anlaşmasında (1) tadilat sonrası değeri (ARV) savunulabilir emsallerle bulmak, (2) tamiratı gerçekçi tahmin etmek, (3) nakit alıcının ödeyebileceği azami fiyatı ve bizim sözleşme tavanımızı (MAO) hesaplamak.
Ön bilgi: Kurs özeti (Bölüm 6) Max'in formülünü verir: ARV − ~%10 satış maliyeti − tamirat − yatırımcı kârı = yatırımcının ödeyeceği fiyat. Max videoda sabit bir "%70 kuralı" söylemez. Bu not o mantığı resmi emsal kurallarıyla (Fannie Mae), %70 kuralının sınırlarıyla ve eksik kalan masraf kalemleriyle (alış kapanışı, elde tutma, finansman, vergi, HOA, taşkın) genişletir. Teklifi satıcıya sunma ve itirazlar: not 003.

Uyarı: Bu bir eğitim notudur; hukuki, mali, vergi veya yatırım tavsiyesi değildir. Emsal analizi bir tahmindir, lisanslı eksper (appraisal) veya emlakçı CMA'sı değildir. Bazı eyaletlerde değer tahmini/fiyat görüşü vermek veya wholesaling faaliyeti lisans gerektirebilir; yerel bir ABD avukatı ile doğrulayın. Aşağıdaki ÖRNEK rakamlar öğretim içindir; gerçek piyasa verisi değildir.

---

1. Temel kavramlar

En önemli fikir: Wholesaler'ın rakamı satıcının rakamından değil, alıcının rakamından geriye doğru hesaplanır. Çekin sahibi alıcıdır; senin ücretin ancak alıcının hesabı tutarsa gerçek olur (MAOnow).

---

2. Emsal (comp) seçimi

2.1 Resmi çerçeve: Fannie Mae Selling Guide B4-1.3-08 ve B4-1.3-09

Bu kurallar yatırımcılar için yasa değildir; Fannie Mae'ye satılacak ipotek kredilerinin ekspertizleri içindir. Ama son alıcının (perakende ev sahibinin) kredisini veren ekspertiz bu mantıkla yapılır; bu yüzden ARV'yi bu mantığa yakın kurmak en güvenli yoldur.

• En az 3 kapanmış (closed) emsal. İlanlar ve bekleyen (pending) satışlar sadece "destekleyici veri" olarak kullanılabilir (B4-1.3-08). Klasik "3 emsal kuralı" buradan gelir.
• Süre: Son 12 ay içinde kapanmış emsaller kullanılmalı. En yeni satış her zaman en iyi emsal değildir. Fannie'nin kendi örneği: Çok düzeltme isteyen 1 aylık satış yerine, tek bir zaman düzeltmesi gereken 9 aylık satış daha uygun olabilir.
• Mesafe: Fannie sabit bir yarıçap (mil) koymaz. Ekspertizde düz çizgi mesafe ve yön yazılır ("1.75 miles NW"). Önce aynı pazar alanı/mahalle aranır. Emsali içine almak için mahalle sınırını genişletmek yasaktır: "the appraiser must not expand the neighborhood boundaries just to encompass the comparables selected."
• Benzerlik: Arsa, oda sayısı, bitmiş alan (finished area), stil ve durum benzer olmalı; FEMA taşkın bölgesi gibi dış faktörler de dikkate alınmalı.
• Foreclosure / short sale emsalleri: Bölgedeki en iyi ve en uygun satışlar bunlarsa kullanılabilir; durum farkı ve damga (stigma) ele alınmalıdır. Konu mülkle eşit sayılamaz.
• Düzeltmeler (B4-1.3-09): Fannie'nin net/brüt düzeltme yüzdesi limiti yoktur (sık tekrarlanan "%15 net / %25 brüt" kuralı Fannie'nin kuralı değildir). Düzeltme piyasanın gerçekten ödediğini yansıtmalıdır: Piyasa analizi metrekare (sq ft) başına 100 $ gösteriyorsa 20 $'lık "rule of thumb" uygunsuzdur.
• Zaman düzeltmesi kanıt ister: Fiyat endeksi (HPI), eşleştirilmiş satışlar, istatistiksel analiz gibi. "Piyasa yükseliyor" demek kanıt değildir.
• Satış tavizleri (concessions): Satıcının alıcının kapanış masrafını ödemesi, faiz indirimi (buydown) gibi tavizler emsal fiyatını şişirmişse, emsal aşağı düzeltilir.
• Sonuç değer, düzeltilmiş emsallerin aralığı içinde olmalıdır.

Squatters'ın Fannie, Freddie Mac ve HUD 4000.1 karşılaştırmasına göre: Freddie Mac 6 aydan eski emsaller için yazılı gerekçe ister. FHA ekspertizlerinde son 6 ay tercih edilir ve 12 ay içinde en az 3 satış gerekir. Bankaya devredilen foreclosure tapusu (bankanın evi geri alması) piyasa değerinin kanıtı değildir. Bu üç nokta Squatters'ın aktarımıdır; HUD/Freddie metinleri bu oturumda doğrudan okunmadı.

2.2 Yatırımcı pratiği (kurallar değil, sektör "ekranları")

Yatırımcı eğitim kaynaklarının çoğu daha sıkı filtre kullanır: son 3-6 ay, yaklaşık 0,5 mil (kırsalda ~1 mil), bitmiş alanda ±%15-20, aynı mülk tipi (BiggerPockets / Chad Carson; Real Estate Skills; Squatters). Squatters bunların birincil bir kaynağı olmadığını, kendi tercihleri olduğunu açıkça yazar. Kurs (Max) da benzer: son 3-6 ay, en fazla 1 yıl, aynı mahalle, büyük yol/otoyol/nehir geçme, "tek yumurta ikizi" yapı tipi, en az 3 iyi emsal. "Senin için emsal yoksa alıcı için de yoktur."

Önerilen sıra (Squatters): Önce pazar alanını çiz. Emsal yetmiyorsa önce zamanı, sonra mesafeyi genişlet. Boyut ve tip filtresini gevşetme. Ne genişlettiysen gerekçesini not et; gerekçe yazamıyorsan anlaşmayı daha riskli say veya geç.

2.3 Retail (yenilenmiş) emsal vs as-is (tamirsiz) emsal

BiggerPockets (Chad Carson): Pazarın çoğu distressed/yatırımcı satışı değilse ARV için banka/foreclosure satışlarını, satıcı finansmanlı veya olağandışı tavizli satışları dışarıda bırak. FlipMantis ve Real Estate Skills de ARV için yalnızca yenilenmiş ve "arm's-length" (birbirinden bağımsız taraflar arası) satışları önerir.

2.4 Emsal nereden bulunur (MLS erişimi olmadan)

• County recorder / clerk of deeds: Kayıtlı satış fiyatı ve tarihi. Not: Bazı eyaletler "non-disclosure" eyaletidir; satış fiyatı tapuya yazılmaz (Squatters).
• County assessor: Metrekare, oda/banyo, arsa, yapım yılı, satış geçmişi. Konu mülkün özelliklerini de buradan doğrula.
• Yatırımcı dostu emlakçı: MLS'ten satılmış emsal çekebilir (BiggerPockets'a göre en iyi kaynak genelde MLS'tir).
• Zillow / Redfin: Yalnızca sold filtresi ile. Zestimate bir başlangıçtır, ARV değildir. Evin içini ve sokağı görmez.
• Ücretli veri araçları: Hız gerektiğinde.

2.5 Düzeltme ve uzlaştırma (adım adım)

1. 5-10 aday emsali bir tabloya yaz: adres, ilan fiyatı, satış fiyatı, oda, banyo, sq ft, garaj, satış tarihi, durum notu (BiggerPockets).
2. Her emsal için sq ft başı fiyat hesapla (satış fiyatı / bitmiş alan).
3. Her emsali konu mülke göre düzelt. Emsal düzeltilir, konu mülk değil. Emsal daha iyiyse (fazla banyo, garaj, yeni çatı) emsalden düş; daha kötüyse ekle (Squatters). Düzeltme tutarı yerel piyasadan gelmeli (Fannie B4-1.3-09).
4. Her emsale "konudan daha iyi / daha kötü / başa baş" etiketi koy. Bu, aralığı daraltır (BiggerPockets).
5. Düzeltilmiş değerler dar bir aralıkta toplanmalı. FlipMantis'e göre düzeltilmiş değerler medyanın yaklaşık %10'u içinde olmalı. Dağınıksa emsal seti kötüdür; ortalamasını alma, daha iyi emsal bul.
6. ARV'yi aralık olarak yaz ve hesapta muhafazakâr alt ucu kullan (BiggerPockets: "Make the bottom number something you are very confident in").

---

3. Tamirat tahmini

• Önce son ürünü tanımla: Mahallenin standardına göre yenile. Ucuz mahallede lüks malzeme boşa gider; pahalı mahallede vasat malzeme evi bekletir (BiggerPockets, rehab maliyeti rehberi).
• Oda oda yürü, fotoğraf/video çek, sorunları yaz. Sonra kalemleri kategorilere topla. BiggerPockets'ın 25 kategorisi: çatı, oluk/saçak, dış cephe, dış boya, deck/veranda, beton, garaj, peyzaj, septik, temel; yıkım, tesisat, elektrik, HVAC, iskelet, yalıtım, alçıpan, marangozluk, iç boya, dolap/tezgâh, zemin; izinler, küf, termit, diğer.
• Beş büyük kalem (kurs): Çatı, temel, HVAC, tesisat, elektrik. Bunlar bütçeyi en çok şaşırtanlardır.
• Fiyatlama: Miktar × birim fiyat. Kaba işçilik kuralı "işçilik ≈ malzemenin 2 katı" yazarın kendi deneyimidir, kesin değildir. Mümkünse kalem başına 3 teklif al (BiggerPockets).
• Sq ft başı kaba aralık: BiggerPockets çok genel olarak 20-80 $/sq ft verir; kozmetikte alt uç, tam söküm (full gut) ve yapısal işlerde üst uç ve üzeri. Yere ve zamana göre çok değişir; yalnızca ilk eleme içindir.
• Yedek pay (contingency) şart: BiggerPockets rehab rehberi teklif alınmış işlere %5-10 önerir. Andrew Syrios (BiggerPockets) kendi bütçelerine %20 koyar; tecrübeye göre bütçeler neredeyse hep aşılır, nadiren altında kalır. Kendi örneğinde 34.800 $ bütçeli iş 57.498 $'a mal olmuş. Görünmeyen riskler: kanalizasyon hattı (sewer scope önerir), duvar içindeki galvaniz boru veya knob-and-tube kablo, termit/çürük, çalışıyor görünüp yük altında bozulan HVAC.
• Alıcıya tek rakam yerine senaryo göster: BiggerPockets forumunda yatırımcıların çoğu tek "55k" rakamı yerine aralık veya hafif / orta / ağır senaryolarını ve her birinin MAO'sunu daha güvenilir bulduğunu yazdı. Neyi doğruladığını da belirt ("Roof: viewed from ground, not walked"). Açık kod ihlali dosyaları (code enforcement) bazen müfettişin onarım notlarını içerir. Bunu bir forum kullanıcısı önerdi; her ilçede böyle olmayabilir.

---

4. MAO formülleri

4.1 %70 kuralı (hızlı eleme)

MAO (alıcı) = ARV × 0,70 − Tamirat
Wholesaler versiyonu (BiggerPockets / Brandon Turner): MAO = ARV × 0,70 − Tamirat − Senin ücretin

Kalan %30'un içinde alıcının kapanış/elde tutma/satış masrafları ve kârı vardır; %30'un hepsi kâr değildir.

Ne zaman körü körüne kullanılmaz (BiggerPockets, Brandon Turner):

• Düşük fiyatlı evler: 50.000 $ ARV'de %30 = 15.000 $. Masraflar 10.000 $ ise alıcıya 5.000 $ kâr kalır. Hiçbir flipper o riski 5.000 $ için almaz. Kural burada fazla cömert, sen fazla ödersin.
• Pahalı evler: 700.000 $ ARV, 50.000 $ tamirat → 440.000 $ MAO. Çoğu pazarda bu fiyata ev bulunmaz. Kural burada fazla sıkıdır.
• Yerel masraflar farklı: Kapanış masrafı eyaletten eyalete değişir; lisanslı alıcı komisyon ödemeyebilir.
• Kiralık (landlord) alıcı: Nakit akışına göre fiyatlar, %70'e göre değil (PropTitan).
• Piyasa ayarı: Bazı yatırımcılar yavaş pazarda %65, rekabetçi pazarda %75 kullanır (FlipperPro). BiggerPockets'taki "Break These House Flipping Rules" yazısı (2013) ise kuralı yeni başlayanlar için korumayı ve ancak tüm maliyetlerden eminsen esnetmeyi önerir ("eraser math" yapma).
• Birincil bir kaynak %70'i belirlemez. Squatters, Fannie/HUD/ekspertiz standartlarında böyle bir kural olmadığını vurgular; bu bir piyasa geleneğidir.

4.2 Tam (kalem kalem) yöntem: "Çift MAO" (MAOnow)

1) Alıcı MAO = ARV − Tamirat − Elde tutma − Alış kapanış masrafı − Satış masrafı − Finansman maliyeti − Alıcının istediği kâr
2) Senin sözleşme tavanın = Alıcı MAO − Assignment fee

Kursun formülü (ARV − ~%10 satış − tamirat − yatırımcı kârı) bu yöntemin sadeleştirilmiş halidir. Alış kapanışı, elde tutma ve finansman kalemleri ayrıca yazılmadığı için daha iyimser sonuç verir (aşağıdaki örnekte görülüyor).

4.3 Assignment fee'nin yeri

• Ücret en sonda, alıcının MAO'sundan düşülür. Ücreti önce belirleyip rakamları ona uydurmak klasik hatadır. "Bu ay 15k lazım" diye ARV'yi şişirme. Anlaşmanın marjı ücreti belirler (MAOnow).
• ARV'deki her 1 $'lık şişirme, hiçbir alıcının ödemeyeceği bir sözleşme fiyatına ve sonunda erimiş bir ücrete dönüşür. Alıcı denetim sırasında farkı görür ve ya fiyat indirimi ister ya da çekilir (BiggerPockets forumu).
• Satıcı borcu kontrolü (kurs): İpotek bakiyesi + haciz/vergi borçları sözleşme tavanından büyükse, satıcı kapanışta para getirmedikçe veya kısa satış (short sale) yapılmadıkça anlaşma olmaz. ProPublica'nın da belirttiği gibi borçlar satış bedelinden düşülür.
• Açılış teklifi ≠ MAO. MAO bir tavandır, ilk teklif değildir. Altından açılır, asla üstüne çıkılmaz (FlipperPro, Squatters). Açılış rakamı ve çapa taktikleri: ayrı müzakere notu.

---

5. Sık yapılan hatalar

---

6. Çalışılmış örnek (TAMAMEN ÖRNEK RAKAMLAR, gerçek piyasa verisi değildir)

Konu mülk (ÖRNEK): 3 yatak / 2 banyo, 1.400 sq ft, tek katlı, 1970'ler yapımı. Çatı eski, mutfak ve banyolar orijinal, zemin yıpranmış. Taşkın bölgesinde değil (FEMA haritasından kontrol edilecek), HOA yok.

6.1 Emsaller (ÖRNEK)

• Ortalama $/sq ft ≈ 167,81 → × 1.400 ≈ 234.930 $
• Medyan $/sq ft (C) ≈ 168,31 → ≈ 235.634 $
• En düşük $/sq ft (B) → ≈ 229.600 $
• ARV aralığı ≈ 229.600-235.600 $ → hesapta muhafazakâr 230.000 $ kullanılır.

6.2 Tamirat (ÖRNEK)

6.3 Çift MAO (ÖRNEK)

Sağlamalar:

• %70 kuralı: 230.000 × 0,70 − 71.300 = 89.700 $ (alıcı MAO'ya yakın; iyi işaret).
• As-is emsal D (ÖRNEK) 98.000 $: Yatırımcıların benzer durumdaki eve 93-98 bin civarı ödediğini düşündürür; alıcı MAO'muz bu bantta.
• Kurs formülü: 230.000 − 23.000 (%10) − 71.300 − 30.000 = 105.700 $. Alış kapanışı, elde tutma ve finansman ayrıca düşülmediği için ~12.400 $ daha iyimser. Kalem kalem yöntemi tercih et.
• Satıcı borcu (ÖRNEK): İpotek bakiyesi 95.000 $ ise 83.300 $ tavanla anlaşma yok (short sale veya satıcının kapanışa para getirmesi dışında).

6.4 Senaryolar: alıcı paketinde göster (ÖRNEK; diğer kalemler sabit)

6.5 Duyarlılık: tek kötü emsalin etkisi (ÖRNEK)

Emsal B'yi alıp A ve C'yi kaçırdığını, gerçek ARV'nin 215.000 $ çıktığını düşün. Satış masrafı 17.200 $ olur. Alıcı MAO = 215.000 − 71.300 − 3.000 − 6.000 − 8.000 − 17.200 − 30.000 = 79.500 $. 83.300 $'a sözleşme yaptıysan alıcı ödeyebileceğinden 3.800 $ fazlasını istemiş olursun. Ücret sıfırlanır, anlaşma satılamaz. ARV'de 15.000 $'lık hata, 10.000 $'lık ücretin tamamını ve fazlasını yer.

---

7. Hızlı kontrol listesi (her lead için)

1. Konu mülk verisi assessor'dan: sq ft, yatak/banyo, yıl, arsa, vergi.
2. FEMA taşkın haritası, HOA var mı (CC&R, aidat, özel aidat, ROFR, kira kısıtı), açık kod ihlali.
3. 5-10 aday → en iyi 3-5 sold, arm's-length, yenilenmiş emsal; düzeltme; dar aralık mı?
4. ARV aralığı → alt uç.
5. Tamirat: kategori kategori + %10-20 yedek; hafif/orta/ağır.
6. Çift MAO (kalem kalem) + %70 sağlaması + as-is sağlaması.
7. Satıcı borcu ve hacizler < sözleşme tavanı mı?
8. Ücret = alıcı MAO − sözleşme fiyatı; ücreti anlaşma belirler.
9. Alıcı paketi: emsaller, fotoğraflar, neyin doğrulandığı, senaryolar.

---

Emo için uygulama notu

12 Kasım 2026'dan itibaren her lead için Emo bir "comp sheet" (emsal tablosu + tamirat senaryoları + çift MAO + sağlamalar) hazırlar ve Abdulkadir'e Türkçe özetler. Rakamlar aralık olarak verilir; hesap alt uçtan yapılır. ARV'si dağınık veya 3 temiz emsali olmayan lead "yüksek risk" işaretlenir. Bir yatırımcı dostu emlakçı ve bir yerel müteahhitle ilişki kurmak, MLS emsalleri ve gerçek tamirat teklifleri için öncelikli adımdır. Teklif ve itirazlar için not 003 kullanılır.

---

Kaynaklar

1. Fannie Mae Selling Guide — B4-1.3-08 Comparable Sales: https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b4-1.3-08/comparable-sales
2. Fannie Mae Selling Guide — B4-1.3-09 Adjustments to Comparable Sales: https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b4-1.3-09/adjustments-comparable-sales
3. Squatters — Running comps for a wholesale deal (Haz 2026; Fannie/Freddie/HUD 4000.1 karşılaştırması, %70'in birincil kaynağı olmadığı): https://squatters.io/blog/running-comps-wholesale-deal
4. BiggerPockets — Chad Carson, How To Calculate After-Repair Value (ARV): https://www.biggerpockets.com/blog/estimate-arv
5. BiggerPockets — Brandon Turner, The Problem With Using the 70% Rule to Calculate Your MAO: https://www.biggerpockets.com/blog/90493-2
6. BiggerPockets — Break These House Flipping Rules at Your Own Risk (%70 kuralına sadık kalma; arama sonucu özetinden): https://www.biggerpockets.com/blog/2013-04-07-break-these-house-flipping-rules
7. BiggerPockets — How To Estimate Rehab Costs In Real Estate (25 kategori, %5-10 yedek, 20-80 $/sq ft): https://www.biggerpockets.com/blog/how-to-estimate-rehab-costs
8. BiggerPockets — Andrew Syrios, Contingencies in Rehab Budgets (%20 yedek, bütçe aşımı): https://www.biggerpockets.com/blog/why-you-should-add-a-contingency-to-your-rehab-budget
9. BiggerPockets Forum — How accurate does the repair estimate need to be on a wholesale deal sheet?: https://www.biggerpockets.com/forums/93/topics/1289551-how-accurate-does-the-repair-estimate-need-to-be-on-a-wholesale-deal-sheet
10. MAOnow — Wholesale Assignment Fee Math (çift MAO; Eyl 2026): https://maonow.com/blog/wholesale-assignment-fee-math/
11. FlipperPro — The 70% Rule Explained (MAO tavan, %65/%75 ayarı; arama sonucu özetinden): https://www.flipperpro.com/guides/70-percent-rule
12. PropTitan — MAO Calculator (düşük/yüksek fiyat ve kiralık alıcıda kuralın sınırı; arama sonucu özetinden): https://proptitan.com/tools/mao-calculator
13. FlipMantis — Comps & ARV (5 kriter, %10 kümelenme; arama sonucu özetinden): https://flipmantis.com/learn/comps-arv-mastery
14. Real Estate Skills — Real Estate Comps (0,5 mil / 6 ay / ±%20 ekranı; arama sonucu özetinden): https://www.realestateskills.com/blog/real-estate-comps
15. HousingWire — Jesse Brewer, The property tax trap hiding in your underwriting (Eyl 2026): https://www.housingwire.com/articles/property-tax-reassessment-risk/
16. Deal Run — Wholesaling Condos: Rules and Gotchas (HOA, ROFR, özel aidat; Mar 2026): https://dealrun.ai/blog/wholesaling-condos
17. FEMA Flood Map Service Center: https://msc.fema.gov/portal/home
18. 42 U.S.C. § 4012a (taşkın sigortası satın alma zorunluluğu; Cornell LII): https://www.law.cornell.edu/uscode/text/42/4012a
19. ProPublica — Want to Sell Your Home for Cash? Read This First (borçların bedelden düşülmesi): https://www.propublica.org/article/want-to-sell-home-for-cash-read-this-first
20. Kurs özeti (Max "Wholesale Pirate"), Bölüm 6: /workspace/wholesale_kurs_ozet.md (https://youtu.be/rH1hLmDKExg)