Assignment sözleşmesi ve eyalet wholesale yasaları

Tarih: 2026-10-13
Alan: Hukuk / Sözleşmeler / Uyum
Amaç: Purchase & Sale Agreement (PSA) üzerinde assignment (devir) nedir; “and/or assigns” ve anti-assignment; HOA/REO/short sale kısıtları; assignment agreement ana maddeleri; ne zaman double close (çift kapanış) + transactional funding / seasoning; eyalet bazlı lisans–bildirim–iptal kuralları (IL, OK, OH, PA, Philadelphia, SC, NC, MD, CT, OR, TN, VA, TX ve 2024–2026 yenilikleri); satıcıya söylenecek/yazılacak English disclosure cümleleri; uyum kontrol listesi; kaçınılacak hatalar.
Ön bilgi: Kurs özeti /workspace/wholesale_kurs_ozet.md §10–12; not 006 (assignment vs double close, alıcı EMD); not 004 (MAO). Bu not hukuki tavsiye değildir.

Uyarı — hukuki tavsiye değil: Aşağıdaki özetler kamuya açık eyalet mevzuatı, komisyon sayfaları ve baro/realtor derneği özetlerinden derlenmiştir. Eyalet yasaları sık değişir; bir pazara girmeden yerel emlak avukatı + title şirketi ile doğrula. Doğrulanamayan iddialar [doğrulanmadı] diye işaretlenir; uydurma yasa numarası veya tarih yazılmaz.

---

1. Özet ilkeler

1. Wholesale’de satılan şey ev değil, sözleşmedeki haklardır (equitable interest). Alıcı (wholesaler) satıcıyla PSA imzalar; sonra bu sözleşmeyi nakit yatırımcıya assign eder ve assignment fee alır (kurs: ortalama ~15k$ bandı örnekleri).
2. Assignability bilinçli yazılır. Buyer satırında "[Name] and/or assigns" + açık “Buyer may assign without further consent” benzeri madde; aksi halde assignment engeli veya double close ihtiyacı doğabilir.
3. Anti-assignment / üçüncü taraf kısıtları gerçek dünyada sık görülür: banka (REO), short sale bankası, bazı HOA/condo yönetim kurulları, bazı satıcı avukatları “no assignment” koyar. İmza öncesi oku.
4. Assignment agreement ≠ PSA. PSA satıcıyla; assignment agreement wholesaler ile end-buyer arasında (fee, iadesiz EMD, kapanış tarihi, defaults).
5. Double close = iki kapanış: önce sen satıcıdan alırsın, aynı gün (veya kısa arayla) yatırımcıya satarsın. Assignment yasaklıysa, alıcı assignment fee’yi HUD’da görmek istemiyorsa veya eyalet marketing/lisans baskısı yüksekse seçenek.
6. Eyaletler “yasal mı?” diye tek cevap vermez. Çoğu eyalette tek seferlik kendi sözleşmeni atamak prensipte mümkün; tekrarlayan marketing + ücret birçok yerde broker lisansı, kayıt, yazılı bildirim veya iptal hakkı gerektirir.
7. Disclosure (açıklama) artık rekabet avantajı değil, hayatta kalma şartı. “LLC’me alacağımı bilmiyorum” bahanesi (kurs videosunda geçen “işe yarar” iddiası) Ohio/PA/OK gibi yazılı bildirim eyaletlerinde etik ve hukuki risk.
8. Title/escrow dostu şirket seç. Assignment ve double close bilmeyen title, kapanışı kilitleyebilir.
9. Her eyalet satırını yerel avukatla teyit et; bu not başlangıç haritasıdır.

---

2. Assignment of purchase contract nedir?

Purchase and Sale Agreement (PSA): Satıcı (record owner) ile “buyer” (sen veya LLC’n) arasında mülkü belirli fiyata, as-is, belirli kapanışta satma taahhüdü.

Equitable interest: Sözleşme yürürlüğe girince alıcı, kapanışa kadar mülkte “eşitlikçi hak” taşır; tapu (legal title) hâlâ satıcıdadır.

Assignment of contract: Bu equitable interest’i (sözleşme hak ve yükümlülüklerini) üçüncü kişiye (end-buyer / cash buyer) yazılı Assignment Agreement ile devretmek. End-buyer kapanışta satıcıya (veya zincire göre) öder; sen assignment fee alırsın.

Akış (kurs + pratik):

1. Satıcıyla PSA (ör. 7 gün inspection + 30 gün kapanış; EMD genelde inspection sonrası).
2. Inspection içinde nakit alıcı bul.
3. Assignment Agreement + iadesiz buyer EMD (örn. senin EMD’ni karşılayacak tutar).
4. Title clearance → closing statement (HUD/CD) → fee ödenir.

---

3. Assignability dili ve kısıtlar

3.1 “And/or assigns”

Buyer satırı örneği:

Buyer: Acme Homes LLC and/or assigns

Anlamı: Alıcı kendisi veya atadığı kişi olabilir. Yalnız bu üç kelime yetmeyebilir; birçok avukat ayrı assignment clause ister:

Buyer may assign this Agreement to any third party without Seller’s further consent or additional consideration. Upon assignment, Buyer (Assignor) remains liable unless Seller releases Buyer in writing.

(Türkçe açıklama: Ek satıcı onayı veya ek bedel olmadan devir; aksi yazılı bırakılmadıkça ilk alıcı da sorumlu kalabilir.)

3.2 Anti-assignment clause

Örnek zararlı madde:

Buyer may not assign this contract without Seller’s prior written consent. Any purported assignment is void.

Ne yapılır: Müzakere et; “consent not to be unreasonably withheld” ekle; veya double close planla; veya o anlaşmayı bırak.

3.3 HOA / condo / co-op

Bazı dernekler transfer approval, interview veya “no wholesale flip” politikası uygular. PSA’da HOA docs review süresi bırak; approval riskini end-buyer’a yaz.

3.4 REO / short sale / bank owned

Banka formlarında assignment sık yasak veya önce banka onayı ister. Short sale’de banka ikinci alıcıyı yeniden underwrite eder — süre şişer. Kurs uyarısı: bank-owned / short sale’i wholesale için ilk tercih yapma.

3.5 On-market (MLS) eyalet formları

TX ve benzeri eyalet onaylı uzun formlarda assignment kutusu / özel addendum gerekebilir. Off-market 2 sayfalık formda “and/or assigns” + assignment clause bilinçli yazılır.

---

4. Assignment Agreement — ana maddeler

Pratik kural (kurs): Sen satıcıya iadesiz EMD verme; alıcıdan iadesiz EMD al. Inspection süresinde çıkış hakkını koru.

---

5. Ne zaman double close?

Double close (simultaneous / back-to-back):
A-B kapanışı (satıcı → sen) + B-C kapanışı (sen → yatırımcı). Aynı gün saatler içinde olabilir.

Ne zaman düşünülür:

• PSA’da assignment yasak veya satıcı/avukat reddediyor.
• End-buyer assignment fee’nin satıcıya görünmesini istemiyor (etik olarak şeffaflık tercih edilir; bazı pazarlarda gizleme talebi gelir — eyalet disclosure’ı ihlal etme).
• Eyalet, “marketing equitable interest” için lisans şart koşuyor; sen title alıp satmayı “owner sale” gibi yapılandırıyorsun (yine de broker tanımı ve disclosure kurallarını avukatla kontrol et — “title aldım” her şeyi silmez).
• Assignment’ı title şirketi reddediyor.

Transactional funding: Kısa süreli (saatler–1 gün) fon; A-B’yi finanse eder, B-C geliriyle kapanır. Ücret yüksek olabilir. Title’ın bu ürünü tanıması şart.

“Pass-through” / buyer funds: Bazı yapılar end-buyer parasının A-B’de kullanılmasına dayanır — title ve eyalet kuralına bağlı; avukatsız deneme.

Seasoning: Bazı lender’lar / programlar “yeni alınmış mülkü hemen satma”ya (flip) ek belge veya bekleme ister. Nakit yatırımcıda daha az sorun; hard money veya retail buyer’da seasoning sorusu çıkabilir. [Kısmen doğrulandı — lender politikasına özel; genel federal “X gün seasoning zorunlu” iddiası bu notta sabitlenmedi.]

Maliyet: İki set closing cost, iki title premium riski, funding ücreti. Assignment genelde daha ucuz ve hızlıdır — bu yüzden Max neredeyse hiç double close yapmadığını söyler; yine de regülasyonlu eyaletlerde araç çantasında olmalı.

---

6. Eyalet yasaları (doğrulanmış özet)

Aşağıda her satır için: ne gerekir, kaynak. “Registration” ile “broker license” karıştırma.

6.1 Hızlı tablo

6.2 Illinois

Kural: Real Estate License Act, “broker” tanımında pattern of business: assignable contracts / options üzerinde alım-satım-pazarlama — 12 ayda 2 veya daha fazla kez → broker lisansı gerekir. IDFPR: wholesaling’in lisanslı faaliyet olduğunu netleştirir.
Kaynak: 225 ILCS 454/1-10; IDFPR güncelleme PDF; PA 103-1039 (SB3740) bağlamı.

6.3 Oklahoma — Predatory Real Estate Wholesaler Prohibition Act (2021)

OREC: 1 Kasım 2021 itibarıyla, homeowner ile sözleşme yapıp equitable interest’i üçüncü kişiye kârla pazarlamak için lisans gerekir. Statute özeti (Westlaw/OREC code book): wholesaler satıcıya (1) daha yüksek fiyata assign/sell niyeti, (2) avukat tavsiyesi, (3) 2 iş günü iptal hakkını yazılı bildirir; eksik disclosure sözleşmeyi wholesaler açısından geçersiz kılabilir; EMD OK escrow’da federally insured kurumda.
Kaynak: OREC blog; OREC License Code & Rules PDF.

6.4 Ohio — dikkat: “HB 70” değil, SB 155

Kullanıcı brief’inde geçen “HB 70 / 2025” ifadesi bu oturumda birincil kaynakta doğrulanamadı. Yürürlükteki hüküm: Senate Bill 155 → R.C. 5301.95, yürürlük 2 Mart 2026.
Wholesaler (1–4 ünite residential), grantee olarak bağlayıcı sözleşmeden önce ayrı, ≥12 punto bold disclosure formunu satıcıyla imzalatır; formda “assign edebilirim / fee alabilirim / piyasa altı fiyat olabilir / seni temsil etmiyorum” dili var. Disclosure yoksa satıcı escrow kapanışına kadar cezasız iptal; CSPA ihlali.
Kaynak: codes.ohio.gov §5301.95; Ohio Senate SB 155.

6.5 Pennsylvania — Act 52 of 2024

Ayrı “wholesale registration” değil: wholesale transaction = RELRA altında lisanslı emlak faaliyeti; owner exclusion wholesale’e uygulanmaz. Residential’da sözleşmede: wholesale niteliği; appraisal / bağımsız licensee / legal counsel hakkı; 30. gün gece yarısına veya conveyance’a kadar iptal (hangisi önce); 10 gün içinde iade. İptal feragat edilemez.
Kaynak: Act 52 PDF (PA Legislature); PAR Wholesaling Overview.

6.6 Philadelphia (şehir)

PA kurallarına ek: Residential Property Wholesaler License (L&I); Commercial Activity License; vergiler güncel; $1M GL insurance; criminal history; yıllık yenileme. Teklif sunmadan en az 3 gün önce homeowner disclosure (OPA / değer kaynakları, emlakçı ve avukat hakkı); imzalı kanıt.
Kaynak: phila.gov wholesaler license; Code §9-5200.

6.7 South Carolina (2024 Practice Act)

“Wholesaling” = contractual interest varken mülkü başka alıcıya legal ownership almadan pazarlamak. Bu, broker tanımına giren “başkasının mülkünü ücret beklentisiyle market etmek” ile örtüşür. Önemli ayrım (SCR): “Wholesaling does not refer to the assigning or offering to assign a contractual right to purchase.” Yani salt assignment ile “mülkü market etmek” farklı çerçevelenmiş. Ayrıca lisanslı brokerage firm ve subagent’lar wholesaling yapamaz / yardımcı olamaz.
Kaynak: SCR özeti; Bill 4754 metinleri (scstatehouse.gov).

6.8 North Carolina — H797 (2025)

Residential property wholesaling broker tanımına alındı. Article 8: homeowner 30 gün (veya conveyance) iptal; 14-pt font iptal metni; iade 10 iş günü; ihlal unfair/deceptive. 1 Ekim 2025 ve sonrası purchase contract’lara uygulanır.
Kaynak: UNC LRS H797 özeti; bill PDF (ncleg.gov).

6.9 Maryland — Real Property §10-715

Wholesale buyer, sözleşme öncesi sahibe yazılı: contract assign edilebilir. Wholesale seller, assignment öncesi assignee’ye yazılı: yalnızca equitable interest, title convey edemeyebilir. Bildirim yokken assign olursa owner kapanış öncesi cezasız rescind; assignee de rescind + deposit iadesi.
Kaynak: §10-715 PDF (SB160/HB124 2025 chapters).

6.10 Connecticut — P.A. 25-168 (Ch. 392a)

1 Temmuz 2026: DCP’den real estate wholesaler registration ($285, 2 yıl). Sözleşmede: satıcıya 3 iş günü avukat/danışman inceleme + cezasız iptal; kapanış tarihi imzadan ≤90 gün (yazılı uzatma yoksa auto-terminate). 1 Ekim 2026’dan Commissioner’ın wholesale disclosure report’u satıcıya. Wholesale contract’ı land records’a kaydetmek yasak. HB 5572 ayrı bir “öldü” yol; yürürlükteki çerçeve PA 25-168.
Kaynak: CGA Ch. 392a.

6.11 Oregon

1 Temmuz 2025: Residential property wholesaling için OREA’da Residential Property Wholesaler kaydı ($300 + fingerprint) veya broker/principal broker lisansı. Tanım: equitable/option interest <90 gün tutulmuş ve <$10k improvement. Yazılı disclosure covered parties’e + reklamlarda (sosyal medya link exception).
Kaynak: OREA Wholesaling FAQs.

6.12 Tennessee — TCA §66-4-403 (2025)

Wholesaling yapan buyer: (A) sonraki alıcıya equitable interest niteliğini; (B) satıcıya, sözleşme öncesi market etme niyetini ve assignment’ın effective date’ini en az 3 iş günü önce — hep bold, large font, yazılı anlaşmada. İhlal davası sözleşme tarihinden 2 yıl.
Kaynak: Justia §66-4-403.

6.13 Virginia

§54.1-2100 “real estate broker”: compensation için real estate contracts (including assignable contracts) üzerinde 12 ayda 2+ kez deal etmek broker sayılır (2024 amendments). Tek seferlik kendi contract assignment’ı ile tekrarlayan iş modeli ayrımına dikkat.
Kaynak: Virginia Code §54.1-2100.

6.14 Texas — TREC / Occ. Code §1101.0045 (2017 SB 2212)

Lisans olmadan option veya contract interest satmak/atamak mümkün eğer (1) bunu brokerage için kullanmıyorsan ve (2) satıcı veya potansiyel alıcıya equitable interest’in niteliğini yazılı açıklıyorsan. Açıklama yoksa faaliyet brokerage’tır.
Kaynak: Justia §1101.0045; TREC equitable interest makalesi (trec.texas.gov). Property Code §5.0205 ek disclosure bağlamı için avukata sor.

6.15 Diğer / doğrulanmayan

• “Ohio HB 70”: Bu oturumda birincil kaynakta bulunamadı; doğru referans SB 155 / R.C. 5301.95.
• “Pennsylvania equitable interest registration” ayrı rejim: Act 52 broker lisansı + iptal/disclosure; ayrı wholesaler registration numarası değil.
• Federal “wholesaling yasadışı” iddiası: Yok; eyalet patchwork var.
• 2026’da ek eyalet tasarıları çıkabilir — her çeyrek OREC/IDFPR/commission sitelerini tarayın.

---

7. Hazır English disclosure cümleleri (Türkçe açıklamalı)

Genel (çoğu eyalet için iyi pratik — ama yerel formun yerini tutmaz):

I/we are cash buyers who may assign this purchase contract to another buyer before closing. I/we do not hold legal title today. You should consult your own attorney and may want an independent appraisal before you sign.

(Nakit alıcıyız; kapanıştan önce sözleşmeyi başka alıcıya devredebiliriz; bugün tapu bizde değil; kendi avukatına danış; bağımsız ekspertiz düşünebilirsin.)

Texas tarzı equitable interest:

Seller/Buyer notice: The interest being marketed is an equitable interest under a purchase contract/option. The assignor does not have legal title to the property and cannot convey title except through closing under the contract.

Ohio formuna uyumlu özet (resmi form ayrıca imzalatılır):

I am a wholesaler under Ohio R.C. 5301.95. I act for myself, not as your agent. I may assign my contract interest to a third party for a fee, possibly without your further consent. The price may be below retail market value. Please seek legal advice before signing.

Oklahoma iptal hatırlatması (statute notice’un yerine geçmez):

NOTICE: You may cancel this contract without penalty until midnight of [DATE — 2 business days after signing]. Do not sign a deed until your cancellation right ends. Consult an attorney.

Pennsylvania 30-gün (Act 52 metnini sözleşmeye göm):

This is a wholesale transaction. You may cancel until midnight of the 30th day after you sign, or until conveyance, whichever is first, by a method that provides a delivery receipt. Refunds of payments are due within 10 days of cancellation notice.

Maryland:

To owner: I may assign this contract of sale to another person. To assignee: I hold only an equitable interest and may not be able to convey legal title myself.

Tennessee (bold/large font sözleşmede):

SELLER NOTICE: Buyer intends to market its equitable interest before closing. Any assignment becomes effective no sooner than three (3) business days after this notice of the effective date: [DATE].
ASSIGNEE NOTICE: Buyer holds an equitable interest only, not legal title.

Assignment fee şeffaflığı (etik):

My compensation is an assignment fee paid by the end buyer at closing, separate from your net purchase price of $[X].

---

8. Uyum kontrol listesi (her anlaşma)

• Eyalet/şehir: lisans mi, kayıt mı, yok mu? (tablo §6.1)
• PSA’da and/or assigns + assignment clause; anti-assignment tarandı
• HOA / REO / short sale kısıtı kontrol
• Eyalete özel ayrı disclosure formu imzalandı mı (OH, OR, CT report, Phila 3-gün…)
• İptal süresi takvime işlendi (OK 2 iş günü; PA/NC 30 gün; CT 3 iş günü…)
• Assignment Agreement: fee, iadesiz EMD, closing, equitable interest representation
• End-buyer’a “title yok, contract var” yazılı
• Title şirketi assignment/double close OK dedi
• Double close gerekiyorsa transactional funding rezervi
• Reklam metni (“We buy houses”) eyalet disclosure’ını ihlal etmiyor
• Yerel emlak avukatı bu şablonları onayladı

---

9. Kaçınılacak hatalar

---

10. Emo için uygulama notu

12 Kasım 2026 öncesi: Hedef pazarı seçince §6 tablosundan satırı CRM “market_compliance” alanına kilitle. PSA şablonuna Texas/genel disclosure + yerel eklenti. Satıcıya ilk teklif e-postasında §7 genel paragrafı. Ohio/PA/OK/NC/CT/OR/MD/TN formlarını “closing packet” checklist’ine koy. Bu not avukat imzası değildir.

---

Kaynaklar

1. Illinois — 225 ILCS 454/1-10 (pattern of business / assignable contracts): https://ilga.gov/documents/legislation/ilcs/documents/022504540K1-10.htm
2. IDFPR — Real Estate License Act updates (wholesaling = 2+ in 12 months): https://idfpr.illinois.gov/content/dam/soi/en/web/idfpr/forms/dre/idfpr-updated-real-estate-license-act.pdf
3. Oklahoma Real Estate Commission — Predatory Wholesaler Act blog: https://oklahoma.gov/orec/resources/blog/wholesale-act.html
4. Ohio Revised Code §5301.95 (SB 155; eff. Mar 2, 2026): https://codes.ohio.gov/ohio-revised-code/section-5301.95
5. Ohio Senate — SB 155: https://ohiosenate.gov/legislation/136/sb155
6. Pennsylvania Act 52 of 2024 (PDF): https://www.palegis.us/statutes/unconsolidated/law-information/view-statute?ActNum=0052.&SessInd=0&SessYr=2024&txtType=PDF
7. Pennsylvania Association of Realtors — Wholesaling Overview: https://www.parealtors.org/resources/wholesaling-overview/
8. City of Philadelphia — Residential Property Wholesaler License: https://www.phila.gov/services/permits-violations-licenses/rent-or-sell-property/get-a-residential-property-wholesaler-license/
9. Philadelphia Code Ch. 9-5200: https://codelibrary.amlegal.com/codes/philadelphia/latest/philadelphia_pa/0-0-0-281117
10. South Carolina REALTORS — wholesaling in new license law: https://screaltors.org/sc-regulates-wholesaling-in-new-re-license-law/
11. UNC SOG — NC H797 bill summary (eff. contracts on/after Oct 1, 2025): https://lrs.sog.unc.edu/bill-summaries-lookup/H/797/2025-2026%20Session/H797
12. Maryland Real Property §10-715 (PDF): https://mgaleg.maryland.gov/2026RS/Statute_Web/grp/10-715.pdf
13. Connecticut General Statutes Ch. 392a (P.A. 25-168; eff. July 1, 2026): https://www.cga.ct.gov/2026/sup/chap_392a.htm
14. Oregon Real Estate Agency — Property Wholesaling FAQs: https://www.oregon.gov/rea/newsroom/pages/2025-oren-j/property-wholesaling-faqs.aspx
15. Tennessee Code §66-4-403: https://law.justia.com/codes/tennessee/title-66/chapter-4/part-4/section-66-4-403/
16. Virginia Code §54.1-2100: https://law.lis.virginia.gov/vacode/title54.1/chapter21/section54.1-2100/
17. Texas Occupations Code §1101.0045: https://law.justia.com/codes/texas/occupations-code/title-7/subtitle-a/chapter-1101/subchapter-a/section-1101-0045/
18. Kurs özeti (assignment / double close pratikleri): /workspace/wholesale_kurs_ozet.md
19. Çapraz: 006-nakit-alici-dispositions.md, 004-arv-mao-comping.md

Son satır: Bu belge eğitim amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir. Yerel emlak avukatı ve title şirketi ile doğrulamadan anlaşma imzalama / pazarlama.