Kapanış: title/escrow, EMD, inspection süresi, PSA maddeleri, settlement statement

Tarih: 2026-10-14
Alan: Operasyon / Kapanış / Sözleşmeler
Amaç: Bir wholesale anlaşmasını imzadan fonlanmaya kadar güvenle götürmek: yatırımcı dostu title şirketi veya kapanış avukatı seçimi (attorney states vs title states); escrow açmak; earnest money deposit (EMD — tutar, kim tutar, iade koşulları); inspection / option / due diligence süresi; wholesaler için kritik PSA maddeleri (“and/or assigns”, inspection contingency, erişim, kapanış tarihi + uzatma addendum’u, as-is); title search/commitment, lien’ler, payoff; probate–judgment–lien temizleme; settlement statement / ALTA statement / Closing Disclosure (CFPB) okuma ve assignment fee’nin göründüğü yer; double close + transactional funding zamanlaması; ters gidebilecekler ve satıcıyı etik bilgilendirme; kapanış kontrol listesi ve zaman çizelgesi; hazır English scriptler.
Ön bilgi: Kurs özeti /workspace/wholesale_kurs_ozet.md §10–12 (PSA, kaparo, inceleme süresi, title, HUD, assignment vs double close). Assignment hukuku, eyalet disclosure/iptal süreleri ve double close’un ne zaman seçileceği: not 009. Alıcı tarafı, iadesiz alıcı EMD’si: not 006. Takip/vaat disiplini: not 008. Hassas satıcı dili: not 010.

Uyarı — hukuki tavsiye değil. Kapanış uygulamaları eyalet, ilçe, title şirketi ve underwriter’a göre değişir. Aşağıdaki sözleşme dilleri örnek metinlerdir, avukat onaylı şablon değildir; kullanmadan önce hedef eyalette lisanslı emlak avukatına inceletilir. Kaynakların bir kısmı (Real Estate Skills, Trinity, REILink, DocJacket) ürün/hizmet satan şirketlerdir; doğrulanamayan veya kaynaklar arasında çelişen noktalar [doğrulanmadı] / [çelişkili] diye işaretlenir.

---

Özet

Wholesale’de para kapanışta, title şirketi (veya kapanış avukatı) fonları dağıttığında kazanılır; sözleşme imzalamak yarı yoldur (kurs: alıcı iadesiz kaparoyu yatırınca anlaşma “satılmış” olur ama para hesaba geçene kadar gelir sayılmaz). Bu notun ana dersleri:

1. Kapanış ortağını sözleşmeden önce seç ve PSA’ya yaz. Real Estate Skills’in aktardığı bir vakada (Robert, 20.000 $’lık anlaşma) assignment’a düşmanca yaklaşan bir title temsilcisi anlaşmayı tehlikeye attı ve ücret riskli biçimde escrow dışında tahsil edilmek zorunda kalındı. Wholesale’de A-B tarafında alıcı sensin; title şirketini genelde alıcı seçer — teklifte adını yaz.
2. Eyaleti bil: CT, DE, GA, MA, NH, NC, SC, VT, WV gibi eyaletlerde kapanışı avukat yürütür/denetler; birçok eyalette title/escrow şirketi kapatır; bazılarında karma (AL, LA, MD, MS, ND, RI; IL ve NJ bölgeye göre) — listeler kaynaklar arasında çelişir, yerelde teyit.
3. EMD küçük, title/escrow’da, inspection süresince iade edilebilir olmalı (kurs: 1–10 $ bile yazılabilir; BiggerPockets forumları: genelde 50–100 $, bazen 500–1.000 $). Satıcıya doğrudan para verilmez. End-buyer’dan ise iadesiz EMD alınır (not 006) ve assignment agreement, kalan inspection süresinin alıcıya geçmediğini yazar (BiggerPockets, Marcus Maloney).
4. Title commitment’ı oku: Schedule A (kim, ne, ne kadar), Schedule B-I (kapanış öncesi yerine getirilecek requirements — payoff, lien release, probate belgesi), Schedule B-II (exceptions — sigorta kapsamı dışı) (First American).
5. Settlement statement türünü bil: Nakit alımda CFPB Closing Disclosure (CD) yoktur; ALTA Settlement Statement (Cash/Buyer/Seller/Combined) kullanılır. CD, çoğu tüketici ipotek kredisinde verilen 5 sayfalık formdur ve kapanıştan en az 3 iş günü önce verilmelidir (CFPB). Assignment fee genelde alıcı tarafında ayrı satır olarak görünür (“Assignment fee to [Company]”) — gizli kalacağını varsayma (REILink).
6. Double close iki kapanış, iki maliyet setidir; transactional funding saatlik/günlük köprüdür, ücret kaynaklara göre kabaca kredi tutarının %1–3’ü + 250–1.500 $ origination (Trinity). İki kapanışı aynı gün ve aynı title şirketinde planla; ayrıntı ve “ne zaman” → not 009.
7. Satıcı bilgilendirme bir vaat disiplinidir: Kötü haberi erken, yazılı ve çözüm seçenekleriyle ver; “ortağım/avukatım” bahanesi uydurma; inspection süresinde alıcı bulamazsan son saate bırakmadan dürüstçe konuş veya iptal et.

---

1. Temel ilkeler

1. Kapanış = belge + para + zamanlama. Belge (PSA, assignment, eyalet disclosure’ları, title requirement’ları), para (EMD’ler, alıcı fonu, payoff’lar, ücretler), zamanlama (inspection bitişi, kapanış tarihi, uzatma, fon transferi) tek bir takvimde yönetilir.
2. Title şirketi tarafsız üçüncü taraftır, senin ortağın değil. Fonları sözleşme talimatına göre dağıtır; bu yüzden talimat (PSA + assignment + addendum’lar) temiz ve tutarlı olmalı.
3. “Yatırımcı dostu” bir yetenek değil, bir alışkanlıktır. Assignment ve A-B/B-C kapanışlarını rutin yapan, assignment fee’yi normal satır olarak işleyen, hızlı commitment çıkaran şirket (Real Estate Skills).
4. Satıcıya asla iadesiz para verme; alıcıdan mutlaka iadesiz para al (kurs + not 006).
5. Inspection süresi bir çıkış hakkıdır, satıcıyı oyalama aracı değil. Kullanılırsa dürüstçe ve süresi içinde yazılı kullanılır.
6. Eyalet iptal/disclosure süreleri takvimin parçasıdır (OK 2 iş günü, PA/NC 30 gün, CT 3 iş günü ve ≤90 gün kapanış vb. → not 009).
7. Wire talimatı telefonla doğrulanır. CFPB: kapanış fonunu göndermeden önce, talimatı alan e-postadaki değil önceden bildiğin numaradan title/escrow’u arayıp hesap bilgisini teyit et; e-postayla gelen “değişiklik” mesajına güvenme.

---

2. Kapanış ortağını seçmek

2.1 Attorney states vs title states

“Attorney state” resmi bir hukuk kategorisi değildir; yetkisiz hukuk uygulaması (UPL) kuralları, eyalet yüksek mahkeme kararları, baro görüşleri ve yerel teamülün bileşimidir — bu yüzden listeler çelişir (DocJacket 11 “attorney state” sayarken Real Estate Skills “yaklaşık dokuz” der) [çelişkili].

Kaynak: DocJacket 50 eyalet listesi (Ocak 2025) + Real Estate Skills 50 eyalet rehberi (Eylül 2026). Hedef pazarda yerel title/avukatla teyit et.

2.2 Vetting — sözleşmeden önce sorulacak 6 soru (Real Estate Skills)

1. Contract assignment’ları düzenli işliyor musunuz?
2. Double close (A-B / B-C) yapıyor musunuz, transactional funding ortaklarınız var mı?
3. Assignment fee’m nasıl ödenecek — settlement statement satırı mı, ayrı mı? Aynı gün wire mı?
4. Rush durumda title commitment ve kapanış kaç gün? Sizden ne lazım?
5. Bu eyalette bu işlem tipi için RON (remote online notarization) mümkün mü? (RES: RON ~45+ eyalet ve DC’de mevcut; işlem tipine/eyalete göre sınırlar olabilir.)
6. Bu ilçede/bu tip mülkte wholesaler’la çalıştınız mı? (İlçe lien araması, kayıt süreleri.)

Ek sorular (Emo): Anlaşma ölürse sipariş edilen title/lien araması için ücret var mı? Combined mı ayrı mı settlement statement hazırlıyorsunuz (kim neyi görür)? Eyalet wholesale disclosure formlarını (OH, OK, PA… → not 009) dosyada istiyor musunuz? FinCEN/entity alımlarını şu an nasıl işliyorsunuz (§10)?

Aday bulma (Emo pratiği): yerel REIA’da ve aktif wholesaler’lara “assignment’larınızı hangi closer işliyor?” sorusu; transactional lender’lara hangi closer’la A-B/B-C yaptıklarını sormak.

2.3 Title şirketini kim seçer?

RES: genel kural olarak alıcı seçer ve wholesale’de A-B tarafında alıcı sensin — teklifi yazarken title şirketini PSA’ya yaz. Federal RESPA §9 (12 U.S.C. §2608): federal bağlantılı ipotek kredisiyle alınacak mülkte satıcı, satış koşulu olarak alıcıyı belirli bir title şirketinden sigorta almaya zorlayamaz; ihlalde satıcı sigorta ücretlerinin 3 katından sorumludur. (Nakit alımlarda bu hükmün uygulanması kredi şartına bağlıdır — pratikte yine müzakere konusudur.) Dosya açıldıktan sonra closer değiştirmek; sözleşmenin ne dediğine, EMD’nin yatırılıp yatırılmadığına ve karşı tarafın onayına bağlıdır (RES) — bu yüzden seçim imzadan önce yapılır.

2.4 Title reddederse

Emo yaklaşımı: önce neye itiraz ettiğini öğren — (a) işlem tipini bilmiyor → amir/underwriter görüşmesi iste; (b) sözleşme gerçekten assignable değil → gerçek sorun (not 009 dili); (c) şirket politikası → başka şirkete geç (RES: değiştirme; sözleşmeye, EMD’nin yatıp yatmadığına ve onaya bağlı); (d) çözülmüyorsa double close’u değerlendir (not 009). “Escrow dışında ücret toplamak” son çaredir — RES bunu riskli bir geri dönüş yolu olarak anlatır: kapanış görünürlüğünü kaybedersin ve ödemeyi alıcının iyi niyetine bağlarsın.

---

3. Escrow açmak (opening escrow / opening title)

Ne zaman: PSA imzalandığı gün veya ertesi iş günü (inspection süresi işliyor; title araması zaman alır — kurs: title temizliği “birkaç hafta” sürebilir).

Title şirketine gönderilecekler (tipik):

• Tam imzalı PSA + tüm addendum’lar (+ eyalet disclosure formu imzalı kopyası, varsa)
• Satıcı(lar)ın tam adı, telefonu, e-postası; tapudaki tüm malikler (eş, mirasçı, trust?)
• Alıcı tarafı: senin LLC’nin adı, imza yetkilisi, (entity belgeleri istenebilir)
• EMD tutarı ve yatırma tarihi (sözleşmeye göre)
• Kapanış tarihi, inspection bitiş tarihi
• Satıcının ipotek bilgisi (lender, loan no.) ve payoff authorization (satıcının imzalı yetki belgesi)
• HOA bilgisi (varsa), kiracı/kira sözleşmesi (varsa)
• Sonradan: Assignment Agreement + end-buyer bilgileri + end-buyer’ın iadesiz EMD’si

Payoff: Title şirketi, satıcının yazılı yetkisiyle lender’dan payoff statement isteyebilir; talep kapanış tarihine göre payoff tutarı, günlük faiz (per diem) ve kapanıştan sonraya uzanan “good-through” tarihi içermelidir; kapanış o tarihi aşarsa yeni payoff istenir (Pierce Law NC; arama sonucu). Payoff gecikmesi kapanışı son anda geciktiren en yaygın sebeplerdendir (Skyline Title Support başlığı; arama sonucu).

---

4. Earnest money deposit (EMD)

Örnek EMD maddesi (örnek, avukat onaylı değil):

Earnest Money: Buyer shall deposit $[100] with [Title Company / Closing Attorney]
("Escrow Agent") within [3] business days after the end of the Inspection Period.
If Buyer terminates this Agreement in writing before the Inspection Period expires,
the Earnest Money (if deposited) shall be refunded to Buyer. After the Inspection
Period, the Earnest Money is non-refundable except for Seller default, failure of
title, or casualty/condemnation as provided below.

Türkçe açıklama: EMD tutarı, tutan taraf, yatırma zamanı, iade ve iadesizlik koşulları tek yerde. “Failure of title” istisnası: title temizlenemezse para alıcıya döner.

---

5. Inspection / option / due diligence süresi

• Süre: Kurs en az 7 gün; BP forum özetleri: 7–10 gün yaygın, 14–30 gün de görülür (MLS işlerinde daha uzun). Uzun süre satıcıyı rahatsız eder; kısa süre dispo’yu (not 006) sıkıştırır.
• Ne için kullanılır: Mülk incelemesi, tamirat tahmini (not 004), alıcılara gösterim (not 006), title ön araması, belediye lien/kod ihlali kontrolü, HOA kısıtları (not 009 §3.3).
• Erişim: Alıcılara gösterim için access clause şart (aşağıda §6). Satıcıyla gösterim saatlerini önceden yazılı planla.
• Çıkış: Alıcı bulunamazsa kurs örneğinde 6. günde fesih bildirimi gönderilir. Emo etiği: Süreyi “ücretsiz opsiyon” gibi sonuna kadar sessizce kullanma; 4–5. günde durum net değilse satıcıyı ara, gerçek durumu söyle (fiyat/tamirat bulgusu, alıcı ilgisi) ve seçenekleri sun: (a) gerçek bulguya dayalı yeniden fiyat, (b) kısa yazılı uzatma, (c) iptal. Sahte bulgu uydurarak fiyat kırmak (“bait and switch”) yok (not 005/010 etik çizgileri).
• Eyalet iptal hakları ayrı işler: PA/NC’de satıcının 30 günlük iptal hakkı, OK’de 2 iş günü vb. senin inspection sürenden bağımsızdır (not 009) — takvime ikisini de yaz.

---

6. Wholesaler için kritik PSA maddeleri

Assignment agreement tarafında (not 009 §4 + BP): “The Inspection Period under the Purchase Agreement does not transfer to Assignee and is deemed expired upon execution of this Assignment; Assignee’s deposit of $[X] is non-refundable except for Seller default or failure of title.”

---

7. Title search, commitment, lien’ler

7.1 Title commitment nasıl okunur (First American; 2021 ALTA Commitment formu)

Commitment güncellenebilir (yeni kayıt bulunursa amended commitment). Not: Bazı eyaletler kendi formunu kullanır (First American).

7.2 Tipik lien ve sorunlar

• İpotek(ler): Payoff ile kapanışta ödenir (First American: satış bedelinin bir kısmının satıcının lender’ına ödenmesi yaygındır).
• Ödenmemiş emlak vergisi: Kapanışta ödenir/prorate edilir.
• Mahkeme kararları (judgments): Malike karşı kayıtlı kararlar mülke lien olabilir; kapanışta ödenmesi/release’i requirement olarak çıkar [genel pratik; eyalete göre].
• Belediye lien’leri: Kod ihlali cezaları, su/kanalizasyon borcu, yıkım/temizlik masrafları [şehre göre; genel pratik]. Kod ihlali listesinden gelen lead’lerde (not 011 §8) belediye lien aramasını ilk gün iste.
• HOA borcu, mekanik/inşaat lien’leri, UCC kayıtları: Kurs örneği: iflas etmiş bir güneş paneli şirketinin 35.000 $’lık talebi.
• Kayıp/ek malik: Kurs örneği: kayıp bir akrabanın %6 hissesi.
• Lien’ler satış bedelini aşıyorsa: Anlaşma ya yeniden fiyatlanır ya alacaklılarla indirim müzakeresi (short sale benzeri — banka onayı uzun sürer; kurs ve not 009 §3.4 uyarısı) ya da bırakılır. Kurs equity filtresi (≥%30) bu riski baştan azaltır.

---

8. Title sorunlarını temizlemek

Kural: Title sorununda uzatma addendum’u erken iste (son gün değil); sorunun çözülemeyeceği netleşirse PSA’daki title maddesine göre çık ve EMD’nin iadesini title şirketinden yazılı talep et.

---

9. Settlement statement okuma

9.1 Hangi belge ne zaman?

Wholesale’e uygulanışı:

• End-buyer nakit alıyorsa → CD yok, ALTA Settlement Statement – Cash (veya şirketin kendi formu).
• End-buyer bir LLC’ye veya iş amaçlı (ör. kiraya verilecek/flip) kredi kullanıyorsa → Reg Z §1026.3(a): iş/ticari amaçlı krediler ve gerçek kişi olmayan borçluya verilen krediler Reg Z kapsamı dışıdır; sahibinin oturmayacağı kiralık mülk için kredi iş amaçlı sayılır (CFPB resmi yorum 3(a)-4). Bu yüzden hard money/flip kredilerinde çoğu zaman CD değil ALTA statement görürsün [kredi verenin uygulamasına göre değişir].
• End-buyer tüketici olarak oturacağı ev için ipotek kullanıyorsa → CD var; assignment fee CD’de de alıcı tarafı masraf olarak görünür; lender assignment’ı kabul etmeyebilir veya seasoning/ek belge isteyebilir (not 009 §5) — bu senaryoyu dispo’da baştan sor.

9.2 Assignment fee nerede görünür?

• REILink: Assignment’ta alıcı fee’yi hem assignment agreement’ta hem genelde kendi closing statement’ında görür; fee çoğunlukla alıcı tarafında ayrı satır (“assignment fee to [company]”). Bazı title şirketleri herkesin gördüğü combined statement, bazıları ayrı buyer/seller statement hazırlar → kapanış öncesi sor. Satıcı, birleşik statement’ta fee’yi görebilir; birçok eyalet zaten sözleşme öncesi yazılı bildirim ister (not 009).
• Kurs: HUD herkesin ücretini gösterir, örn. “Assignment fee 15K”. Hangi satırda/bölümde görüneceği formdan ve şirketten şirkete değişir [title’a sor].
• Assignment’ta end-buyer senin yerine alıcı olur; PSA’da “alıcı alışılmış kapanış masraflarını öder” yazdıysa (kurs teklif dili) bu masraflar end-buyer’a geçer ve fee kapanışta satır olarak sana ödenir (RES: fee settlement statement satırı, fonlamada wire). Double close’da ise iki kapanışın masrafı + funding ücreti sende (RES). Anlaşma ölürse yapılmış title/lien araması için ücret çıkabilir (RES).

9.3 Satıcıyla birlikte okuma kontrol listesi

1. Contract sales price = PSA’daki fiyat mı?
2. Deposit/EMD alıcı tarafında kredi olarak geçti mi?
3. Payoff(lar) satıcı tarafında, doğru lender ve tutar mı? Per diem kapanış tarihine göre mi?
4. Vergi prorasyonu (yıl içi pay), HOA, belediye lien’leri
5. Kim öder: title premium, settlement/escrow fee, recording, transfer tax — PSA’daki “closing costs” maddesiyle tutarlı mı?
6. Seller net proceeds (cash to seller): satıcıya sözlü/yazılı söylediğin rakamla uyuşuyor mu? Fark varsa kapanış masasından önce açıkla.
7. Assignment fee satırı (assignment’ta) veya iki ayrı statement (double close’da)
8. Cash to close (buyer): end-buyer’a ayrıca teyit et; wire talimatını telefonla doğrulat (CFPB).

---

10. Double close ve transactional funding zamanlaması (kısa — ayrıntı not 009 §5)

• Akış (Trinity): (1) A-B ve B-C sözleşmeleri imzalı → (2) iki sözleşme + title bilgisi lender’a → (3) lender clear title’ı ve end-buyer fonunu doğrular → (4) kapanış günü lender A-B fonunu title’a wire’lar, sen tapuyu alırsın → (5) dakikalar–saatler sonra B-C kapanır, end-buyer fonu gelir, title lender’ı + ücretini öder → (6) kalan spread senindir.
• Belgeler (Trinity): A-B sözleşmesi, B-C sözleşmesi, title commitment/ön rapor, closer iletişimi, kimlik + LLC belgeleri.
• Ücret: Trinity sayfasında bir yerde %1–3 + 250–1.500 $ origination, SSS’de %1,5–3 + 250–1.500 $ (100 bin $’lık alımda ~1.500–3.500 $) — aynı kaynakta bile aralık farklı; yazılı “all-in quote” iste. Fonlama: tam belgeyle çoğu lender 24–48 saat.
• Zamanlama hataları (Trinity): Lender’ı kapanıştan 1–2 gün önce aramak; A-B ve B-C’yi farklı günlere koymak (lender riski + ek ücret); end-buyer’ın hazır olduğunu teyit etmemek; lien/probate gibi komplikasyonları saklamak. Lender’ı iki sözleşme imzalanır imzalanmaz dahil et.
• Maliyet: İki set kapanış masrafı (RES) + funding; assignment genelde daha ucuz ve hızlıdır (kurs: Max neredeyse hiç double close yapmaz).
• Gizlilik bir amaç olmamalı: REILink: double close neyin görüneceğini değiştirir ama disclosure yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; Oklahoma gibi bazı eyaletler double close’u da wholesaling sayar (not 009).

10.1 FinCEN (durum: Ekim 2026 itibarıyla — değişebilir)

FinCEN’in Residential Real Estate Rule’u (tüzel kişi/trust’a nakit konut devirlerinde raporlama) 19 Mart 2026’da Flowers Title Companies v. Bessent kararıyla (E.D. Tex.) ülke çapında iptal edildi; FinCEN 11 Mayıs 2026’da temyize gitti; karar yürürlükteyken raporlama zorunluluğu yok (ALTA haberi; RES özeti). RES’in aktardığına göre FinCEN, sözleşmedeki hakkın devrinin (assignment) tek başına raporlanabilir devir olmadığını, raporlanabilir olanın end-buyer’ın tapuyla aldığı devir olduğunu belirtmiştir. Residential GTO’ların 28 Şubat 2026’da sona erdiği de RES’te yazıyor [FinCEN sitesinden doğrudan teyit edilmedi]. → Title şirketine “şu an nasıl işliyorsunuz?” diye sor.

---

11. Ne ters gidebilir — ve satıcı etik olarak nasıl bilgilendirilir

İletişim ilkeleri: (1) Kötü haberi 24 saat içinde ve yazılı özetle ver; (2) neyin bilindiğini, neyin bilinmediğini ve bir sonraki adımı/tarihini söyle; (3) uydurma otorite (“ortağım/avukatım reddetti”) yok — gerçek değilse kullanma (not 005); (4) yaşlı/yaslı satıcıda aile veya avukatın dahil olmasını teşvik et (not 010); (5) her vaat CRM’de next_touch_at (not 008).

---

12. Kapanış kontrol listesi ve zaman çizelgesi

Örnek takvim (kurs varsayılanları: inspection ≥7 gün, kapanış ≥30 gün; en hızlı ~10 gün). Eyalet iptal süreleri (not 009) bu takvimin üstüne yazılır.

---

13. Hazır scriptler ve örnek cümleler (English + Türkçe açıklama)

Dış iletişimde şirket adı + rol kullanılır (Abdulkadir’in kişisel adı gerekmedikçe kullanılmaz). Köşeli parantezleri doldur.

13.1 Title şirketini/kapanış avukatını arama — vetting + escrow açma

"Hi, this is [Rep Name] with [Company]. We're a cash buyer in [County] and I'd like to open a file on a single-family purchase. Before I send the contract, a few quick questions: Do you regularly close assignment-of-contract deals, and do you handle same-day double closings if needed? How do you show and disburse an assignment fee — line item on the settlement statement, wired at funding? What's your typical turnaround for a title commitment, and can you run a municipal lien search on day one? Do you prepare a combined statement or separate buyer and seller statements? And is there a fee if the file cancels during our inspection period?"

"Great — I'll email the fully signed purchase agreement, the seller's contact info, and a signed payoff authorization today. Earnest money of $[X] will be deposited by [date] per the contract. Could you confirm receipt and send your wiring instructions through your secure portal? I'll verify them by phone before anything is sent."

Türkçe açıklama: RES’in 6 sorusunun kısaltılmış hâli + iptal ücreti + statement tipi. İkinci kısım dosyayı açar ve wire doğrulamasını baştan söyler (CFPB). “Rutin olarak” cevabı gelmezse başka şirket ara.

13.2 Title’a dosya e-postası

Subject: New file – [Property Address] – Buyer: [LLC] and/or assigns – Close by [date]

Hi [Escrow Officer],
Attached: fully executed Purchase Agreement (Effective Date [date]), [state
disclosure form if any], and Seller's signed payoff authorization.
- Seller(s): [names, phone, email]   - Buyer: [LLC] and/or assigns
- Inspection Period ends: [date]      - Closing on or before: [date]
- EMD: $[X], due [date]               - Lender (payoff): [lender, loan #]
Please order title and a municipal lien search. We expect to assign this
contract; I'll send the Assignment Agreement and the assignee's deposit once
signed. Please let me know how you'll show the assignment fee on the statement.
Thanks, [Rep Name], [Company], [phone]

Türkçe açıklama: Title’ın ihtiyaç duyduğu her şey tek e-postada; assignment niyeti baştan açık (sürpriz yok).

13.3 Satıcıya güncelleme — escrow açıldı

"Hi [Seller], it's [Rep Name] with [Company]. Quick update on [address]: I opened the file with [Title Company] today. They'll search the title and contact your lender for the payoff — you may get a call or email from them, and that's normal. Our inspection period runs through [date]. I'll call you on [day] with where things stand. Any questions before then, call me anytime."

Türkçe açıklama: Ne olacağını önceden söyleyerek kaygıyı azaltır (title’dan gelen arama “dolandırıcı mı?” endişesi). Tarihli sonraki temas = vaat (not 008).

13.4 Satıcıya güncelleme — title sorunu bulundu

"Hi [Seller], I want to keep you in the loop. The title search found [a recorded judgment / an old mortgage that was never released / the deed still shows your late mother's name]. This is common and usually fixable. What it means: [plain explanation]. What's needed: [document / payoff / probate letters]. The title company estimates [timeframe]. To give us room, I'd like to extend closing by [X] days — nothing else changes in our agreement. Does that work for you? I'll send a one-page extension form to sign."

Türkçe açıklama: Sorun → anlamı → gereken → süre → talep sırası. Panik yaratmadan, suçlamadan, gerçek veriyle. Probate’te yas dilini not 010’dan kullan.

13.5 Uzatma talebi (extension) — sözlü + yazılı

"Hi [Seller], I'm calling before our closing date, not after, because I'd rather you hear it from me early. [Reason, truthfully: the title company is waiting on the lien release / my buyer's funds are scheduled for (date)]. I'm asking for a [10]-day extension to [new date]. [Optional: To show good faith, I'll add $[X] to the earnest money with the title company.] If the extension doesn't work for you, tell me and we'll talk through your options honestly."

EXTENSION ADDENDUM
Property: [address]. Purchase Agreement dated [date] between [Seller] and [Buyer].
The Closing Date is extended from [old date] to [new date]. [Buyer shall deposit an
additional $__ with Escrow Agent within __ business days, applicable to the
purchase price.] All other terms remain unchanged.
Seller: ________ Date: ____   Buyer: ________ Date: ____

Türkçe açıklama: “Önceden aramak” güveni korur; sebep doğru söylenir; iyi niyet için ek EMD opsiyonu; satıcıya hayır deme alanı bırakılır (baskı yok). Addendum tek sayfa, yalnız tarih değişir. Örnek metindir — avukata inceletilir; CT’de ≤90 gün kuralı gibi eyalet sınırlarına dikkat (not 009).

13.6 Inspection süresi içinde dürüst durum konuşması

"Hi [Seller], I promised to update you before our inspection period ends on [date]. Here's where I am: my contractor's estimate came in at about $[X] for [roof/foundation], which is more than I'd assumed when I made the offer. I can show you the estimate. Based on that, the price that works is $[Y]. If that doesn't work for you, I completely understand — I'll cancel in writing before [date] so you're free to move on, and nothing is owed either way."

Türkçe açıklama: Yalnız gerçek, belgelenebilir bulguya dayalı revizyon; belgeyi göstermeyi teklif et; reddederse temiz çıkış ve yazılı fesih. Sahte bulgu ile fiyat kırmak etik ve hukuki risktir (not 005/010).

13.7 Satıcıya settlement statement’ı birlikte okuma

"Before we sign, let's walk through your statement together so there are no surprises. Your contract price is $[A]. From that, the title company pays off your mortgage — $[B] as of [date] — and your share of property taxes, $[C]. [Our agreement says we cover the title and escrow fees, so you'll see those on the buyer side.] That leaves you $[D], which matches what we discussed. You'll also see that I'm assigning the contract to [Buyer/LLC] and my fee is paid by the buyer — it doesn't come out of your $[D]. Does anything look different from what you expected?"

Türkçe açıklama: Satıcı netini kalem kalem açıklar; assignment’ı ve fee’nin satıcının netinden düşmediğini şeffafça söyler (birçok eyalette zaten zorunlu bildirimin devamı — not 009). “Bekledikten farklı bir şey var mı?” sorusu son dakika sürprizini masadan önce yakalar.

13.8 End-buyer’a kapanış koordinasyonu

"Hi [Buyer], we're set to close [address] on [date] at [Title Company]. Your assignment deposit of $[X] is in escrow and is non-refundable per our agreement. Title commitment is attached — note the Schedule B exceptions on page [n]. Please confirm your funds will be wired by [time] and that you've verified the wiring instructions by phone with [Escrow Officer] at their known number. If anything on your side slips, tell me today so I can keep the seller informed."

Türkçe açıklama: Alıcıya EMD’nin iadesizliğini, istisnaları ve wire doğrulamasını hatırlatır; gecikme olursa satıcıyı bilgilendirme zincirini kurar.

13.9 Payoff authorization isteği

"One small form: to get your exact mortgage payoff, the title company needs your written permission to contact [Lender]. It just lets them request the payoff amount and pay it from the sale at closing — it doesn't change your loan. Could you sign it today? I'll send it by [email/DocuSign]."

Türkçe açıklama: Formun ne yapıp ne yapmadığını basitçe açıklar; payoff gecikmesini erken önler.

---

14. Kaçınılacak hatalar

---

15. Emo için uygulama notu

12 Kasım 2026’dan itibaren: (1) Her hedef ilçe için CRM’de closing_type (attorney / title / mixed) ve onaylı closer listesi (6 soru cevaplarıyla); (2) PSA şablonunda closer adı, EMD maddesi, inspection, access, title, extension ve eyalet disclosure blokları — avukat onayı alınmadan kullanılmaz; (3) Gün 0 otomasyonu: title’a dosya e-postası (§13.2) + payoff authorization + belediye lien araması görevi; (4) inspection bitişinden 2 gün önce zorunlu “karar” görevi (§5); (5) settlement statement satıcıyla birlikte okunur (§13.7); (6) wire talimatı her seferinde telefonla teyit edilir; (7) kapanış sonrası gelir ve maliyet not 011 KPI tablosuna işlenir. Abdulkadir’e yalnız sözleşme imzası, uzatma talebi, title sorunu ve kapanış/ödeme olaylarında bildirim.

---

Kaynaklar

1. CFPB — “What is a Closing Disclosure?” (5 sayfa; en az 3 iş günü önce; reverse mortgage’da HUD-1): https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-closing-disclosure-en-1983/
2. CFPB — Regulation Z §1026.3 Exempt transactions (iş amaçlı / gerçek kişi olmayan borçlu; resmi yorum 3(a)-4 sahibinin oturmadığı kiralık mülk): https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1026/3/
3. CFPB — “Mortgage Closing Scams: How to protect yourself and your closing funds” (wire doğrulama): https://www.consumerfinance.gov/archive/blog/mortgage-closing-scams-how-protect-yourself-and-your-closing-funds/
4. ALTA — ALTA Settlement Statements (Cash, Borrower-Buyer, Seller, Combined; CD’nin yerine geçmez): https://www.alta.org/policies-and-standards/policy-forms/settlement-statements
5. ALTA — “FinCEN Clarifies Reporting Obligations Following Texas Court Ruling” (Mayıs 2026; arama sonucu): https://www.alta.org/news-and-publications/news/20260519-FinCEN-Clarifies-Reporting-Obligations-Following-Texas-Court-Ruling
6. First American — “Understanding Your Title Commitment” (Schedule A, B-I, B-II; 2021 ALTA Commitment): https://www.firstam.com/home-buying-guide/understanding-your-title-commitment/
7. FNF / Lawyers Title — “Understanding Probate & Your Title Transaction” (letters, Order Confirming Sale, Notice of Proposed Action — CA odaklı): https://page.fnf.com/rs/393-REY-847/images/2022-12-LT%20Understanding%20Probate-Flyer.pdf
8. Real Estate Skills — “Wholesale Friendly Title Companies: Vetted Picks For 2026” (Eyl 2026; 6 soru, Robert vakası, 50 eyalet rehberi, title reddi, kim seçer, FinCEN/RON durumu): https://www.realestateskills.com/blog/wholesale-friendly-title-company
9. DocJacket — “Attorney States vs. Title States: Full 50-State List” (Ocak 2025; EMD’yi kim tutar sütunu): https://www.docjacket.com/resources/attorney-vs-title-states
10. REILink — “Does the Buyer See Your Assignment Fee?” (Eyl 2026; statement satırı, combined vs ayrı, double close ve disclosure): https://reilink.com/blog/does-buyer-see-assignment-fee
11. Trinity Transactional Funding — “Transactional Funding for Wholesalers: The Complete Guide to Double Closings” (akış, belgeler, ücret, hatalar; fon sağlayıcı): https://blog.trinitytransactionalfunding.com/transactional-funding-wholesalers/
12. BiggerPockets — Marcus Maloney, “The Key Phrase in Wholesale Contracts That Could Cost You” (PSA öğeleri; inspection’ın assignee’ye geçmemesi): https://www.biggerpockets.com/blog/phrase-wholesale-contracts-cost-you
13. BiggerPockets forumları — EMD ve inspection süresi (arama sonucu özetleri): https://www.biggerpockets.com/forums/93/topics/350229-wholesaling-and-earnest-money-deposit ve https://www.biggerpockets.com/forums/12/topics/346004-what-kind-inspection-period-to-include-with-wholesale-deals
14. TREC — One to Four Family Residential Contract (Resale), Form 20-19 (EMD + option fee 3 gün içinde escrow agent’a; option süresinde sebepsiz fesih; arama sonucu özeti): https://www.trec.texas.gov/sites/default/files/pdf-forms/20-19_2.pdf
15. 12 U.S.C. §2608 (RESPA §9 — satıcı belirli title şirketini şart koşamaz) — LII: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/2608
16. Pierce Law (NC) — title şirketinin payoff statement talebi (arama sonucu): https://piercelaw.com/news/real-estate-qa-series/can-the-title-company-obtain-payoff-statements-directly-from-the-lenders-or-do-i-need-to-request-them-myself-nc/
17. Skyline Title Support — payoff letter gecikmeleri (arama sonucu): https://skylinetitlesupport.com/blog/mortgage-payoff-letter-delays
18. National Notary Association — eyalet kısıtlamaları (arama sonucu): https://www.nationalnotary.org/knowledge-center/signing-agent-resources/state-restrictions
19. Kurs özeti: /workspace/wholesale_kurs_ozet.md §10–13
20. Çapraz: 004-arv-mao-comping.md, 005-muzakere-taktikleri.md, 006-nakit-alici-dispositions.md, 008-takip-ritmi.md, 009-assignment-sozlesmesi-eyalet-yasalari.md, 010-duygusal-satis-musteri-psikolojisi.md, 011-pazarlama-kanallari.md

Son satır: Bu belge eğitim amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir. Sözleşme dilleri örnektir; hedef eyalette lisanslı emlak avukatı ve kapanışı yürütecek title şirketi/avukat ile doğrulamadan kullanılmaz.