Double close + transactional funding: ne zaman, nasıl, kaça; title koordinasyonu, aynı gün zaman çizelgesi, wire güvenliği, settlement statement görünürlüğü, FIRPTA tuzağı

Tarih: 2026-10-14
Alan: Operasyon / Kapanış / Finansman
Amaç: Assignment yerine A-B / B-C double close (simultaneous / back-to-back closing) gerektiğinde bunu güvenle yürütmek: hangi durumlarda double close seçilir, hangi durumlarda seçilmez (short sale, FHA alıcı, ince spread); transactional (“flash”) funding’in ne olduğu, koşulları ve vendor beyanı maliyet aralıkları; son alıcının (C) parasıyla ilk bacağı fonlama (“dry/pass-through”) neden çoğu title’da yasak; title şirketiyle koordinasyon listesi ve aynı gün saat saat akış; dry-funding eyaletleri; wire fraud güvenliği; settlement statement’ta neyin kime görüneceği ve “gizlilik ≠ sır”; Oklahoma SB 1075 ve Louisiana Act 807’nin double close’u da wholesaling sayması, Missouri SB 973’ün farklı okunuşu; Türkiye’den işleyen yabancı sahipli LLC için FIRPTA %15 stopajının double close matematiğini nasıl bozduğu; uzaktan imza; title officer ve transactional funder için English konuşma notları.
Ön bilgi: 009 §5 (ne zaman double close — kısa), §6 (eyalet tablosu), 012 §10 (Trinity akışı, belgeler, ücret; FinCEN durumu), 025 §3–4 (alıcı gözüyle assignment vs double close; OK/LA/MO/RI), 023 (short sale — double close = flopping riski), 021 (FIRPTA, LLC/vergi), 006 §8–9 (alıcı EMD, JV), 026 (dürüstlük), 024 (ET saatleri).

Uyarı — eğitim notu, hukuki/vergi tavsiyesi değildir. Kaynaklar: eyalet yasa metinleri (Oklahoma SB 1075 enrolled, Oklahoma 49 O.S. §49-205, Florida §559.9612), eCFR (24 CFR 203.37a), IRS FIRPTA sayfaları, ALTA, FBI IC3 (HousingWire özeti), meslek kuruluşu özetleri (Louisiana REALTORS, MAREI) ve ürün satan title/funding şirketlerinin blogları (Trinity, DoubleClose, Jaken, Atlantic Title, Independence Title, Aureo Title, AutoTC). Vendor ücretleri onların beyanıdır, tarihlidir ve pazarlıkla değişir. Doğrulanamayan her nokta [doğrulanmadı] olarak işaretlidir. Her işlemde yerel emlak avukatı + title underwriter + (yabancı sahiplikte) CPA onayı gerekir.

---

0. Özet — ana ilkeler

1. Double close = iki gerçek satış. A→B (sen alırsın) ve B→C (sen satarsın): iki sözleşme, iki tapu (deed), iki settlement statement seti, genelde iki title poliçesi ve iki set kapanış masrafı/transfer vergisi (Atlantic Title, Aureo Title, AutoTC).
2. Varsayılan araç assignment’tır; double close yapısal bir ihtiyaç olduğunda seçilir: PSA devri yasaklıyorsa (REO/HUD/kurumsal satıcı, avukatın çizdiği assignment maddesi), C’nin lender’ı devralınmış sözleşmeyi kabul etmiyorsa, title assignment kapatmıyorsa. “Fee görünmesin” tek başına gerekçe değildir — Oklahoma ve Louisiana double close’u da wholesaling sayar.
3. Double close’un yapılmayacağı yerler: short sale (lender affidavit’leri + flopping, 023), FHA alıcı (satıcı edinmesinden sonraki 90 gün içinde imzalanan yeniden satış sözleşmesi FHA sigortasına uygun değil — 24 CFR 203.37a(b)(2)), spread’in iki kapanış + funding maliyetini taşımadığı anlaşmalar.
4. Transactional funding saatlik köprüdür: lender A-B bedelini title’a wire’lar, B-C’den gelen parayla önce geri ödenir; sen spread’i alırsın. Koşul neredeyse her yerde aynı: iki kapanış aynı gün, aynı title şirketinde + imzalı iki sözleşme + temiz title commitment + C’nin doğrulanmış parası (DoubleClose, Jaken, Trinity).
5. Maliyet (vendor beyanı): DoubleClose A-B bedelinin %1’i (75 bin–1 milyon $), 75 bin $ altı 750 $ sabit; Trinity “sektörde” %1–3 + 250–1.500 $ origination (aynı sayfanın SSS’inde %1,5–3); Jaken %1–2 + wire/işlem. Her dosyada yazılı all-in teklif al.
6. C’nin parasıyla A-B’yi fonlama (“dry” / pass-through) varsayılan olarak YOK. Florida title şirketleri çoğu underwriter’ın bunu yasakladığını söyler; izin verilen istisna: nakit C + yazılı onay + underwriter onayı; C’nin kredi parası genelde ilk bacağı ödeyemez (Atlantic, Independence).
7. Lender’ı ve title’ı iki sözleşme imzalanır imzalanmaz dahil et. En sık hata: lender’ı kapanıştan 1–2 gün önce aramak ve iki kapanışı farklı günlere koymak (Trinity). Atlantic (FL) sipariş→kapanış için 7–10 iş günü, title search için 48 saat der.
8. “Gizlilik” sır değildir. A yalnız A-B statement’ını, C yalnız B-C statement’ını görür; ama kaydedilen tapular ve transfer beyanları fiyatı açığa çıkarabilir (non-disclosure eyaletleri hariç) ve eyalet yasası satıcıya yazılı açıklama ister (OK: “daha yüksek fiyata satma niyeti”).
9. Wire güvenliği pazarlık dışıdır: e-postayla gelen wire talimatına asla güvenme; title’ı önceden bilinen numaradan ara (ALTA). FBI IC3 2025: emlak dolandırıcılığında 12.368 şikâyet, 275,1 milyon $ kayıp; BEC 3,04 milyar $.
10. Yabancı sahipli LLC için en büyük gizli maliyet FIRPTA’dır: B-C’de satıcı sensin; tek üyeli (disregarded) LLC’nin yabancı sahibi “transferor” sayılır ve C, brüt satış bedelinin %15’ini stopajlamak zorundadır. Assignment’ta stopaj fee’nin %15’idir (IRS FIRPTA FAQ Q4). Bu fark Türkiye’den çalışan biri için double close’u çoğu zaman nakit akışı olarak imkânsız kılar (§9).

---

1. Terimler

---

2. Assignment mı, double close mu? — karar tablosu

2.1 FHA kuralı neden kesin engel?

24 CFR 203.37a(a)(1): FHA sigortalı kredi için mülk tapu sahibinden alınmalı ve işlem satış sözleşmesinin satışı ya da devrini içermemeli → assignment olmaz. (b)(2): satıcının edinme tarihi (settlement) ile FHA kredisine konu yeniden satış sözleşmesinin imza tarihi arası 90 gün veya daha az ise mülk uygun değil → aynı gün double close da olmaz. 91–180 gün arası, fiyat %100+ artmışsa ek ikinci ekspertiz istenir. Sonuç: FHA alıcıyla wholesaling, en erken 91. günden sonra bir “flip”tir, wholesale değildir.

---

3. Eyalet bağlamı — double close “yasadan kaçış kapısı” değildir

Ders: Oklahoma ve Louisiana’da double close yapmak açıklama, iptal penceresi ve depozito kurallarından kurtarmaz; üstelik A-B kapanışı iptal süresi bitmeden yapılamaz (deed imzalatma yasağı). Missouri’de durum farklı okunuyor ama test edilmemiş. Vendor bloglarındaki “double close’da kimseye bir şey açıklamazsın” (DoubleClose SSS) veya “Missouri’de açıklama gerekmez” (Aureo, Nisan 2026 — SB 973’ten önce yazılmış) cümleleri güncel eyalet hukukunu yansıtmayabilir.

---

4. Transactional funding — nasıl çalışır, ne ister, kaça mal olur?

4.1 Akış (Trinity, Jaken, Independence ortak)

1. A-B sözleşmesi ve B-C sözleşmesi imzalı.
2. İki sözleşme + title bilgisi funder’a gider.
3. Funder temiz title’ı ve C’nin parasını doğrular, A-B tutarını onaylar.
4. Kapanış günü funder A-B bedelini title’ın escrow hesabına wire’lar; A-B imzalanır/kaydedilir, tapu sende.
5. Dakikalar–saatler sonra B-C imzalanır; C’nin parası aynı escrow’a gelir.
6. Title önce funder’ı (anapara + ücret), sonra iki tarafın kapanış masraflarını öder, kalan spread sana wire’lanır. Para senin kişisel hesabından hiç geçmez (Jaken).

4.2 Funder’ların yazılı koşulları (vendor sayfaları)

Uyum notu: Kredi kontrolü konusunda vendor’lar farklı; senin profilin (ABD kredi geçmişi yok, yabancı sahip) için önce sor.

4.3 Maliyet — vendor beyanları (Ekim 2026’da okunan sayfalar)

Funder’dan bağımsız double close maliyetleri (Atlantic Title, FL, kendi fiyatı): settlement ücreti 795 $/taraf, title search 125 $/işlem, Florida deed doc stamp 0,70 $ / 100 $ (Miami-Dade 0,60 $ + tek aile dışı mülkte 0,45 $ surtax) — her bacakta ayrı; title sigortası FL’de devlet tarifeli; kayıt ücretleri.

4.4 İşlenmiş örnek (Jaken’in örneği — vendor hesabı)

Jaken’in uyarısı: spread 8.000 $ olsaydı maliyetler çoğunu yerdi; assignment (izin varsa) daha iyi yapı olurdu. → Kural: B-C fiyatı ≥ A-B fiyatı + funding + iki kapanış + transfer vergileri + (yabancıysan) FIRPTA nakit etkisi sağlanmadan double close planlama.

4.5 Funder seçimi ve kırmızı bayraklar (Trinity)

Sor: ayda kaç double close fonluyorsunuz; yazılı ücret tarifesi (acil ücret dahil); belge listesi; tarih kayarsa fonlayabilir misiniz; title/kapanış avukatı referansı; hedef eyalette fonluyor musunuz. Kırmızı bayrak: yazılı teklif vermeyen, dosyayı incelemeden peşin depozito isteyen, title’la doğrudan konuşmayan, kendi/ilişkili title’ını dayatan ve açıklanmayan ücret ekleyen, A-B/B-C mekaniğini anlatamayan funder.

4.6 Florida “Commercial Financing Disclosure Law” iddiası — dikkat

Independence Title, 2024’ten itibaren 500 bin $ altı iş amaçlı kredilerde funder’ın yazılı açıklama vermek zorunda olduğunu yazar. Ancak Fla. Stat. §559.9612 kapsam dışı bırakır: gayrimenkulle teminatlı işlemler, satın alma bedeli finansmanı (purchase money obligation), 12 ayda Florida’da ≤5 işlem yapan sağlayıcılar, 500 bin $ üstü işlemler, federal sigortalı bankalar. Transactional funding’in bu istisnalara girip girmediği yapıya bağlıdır → [iddia doğrulanmadı; funder’a ve FL avukatına sor]. Her durumda yazılı ücret dökümü iste.

---

5. Title şirketiyle koordinasyon ve aynı gün zaman çizelgesi

5.1 Title’a gönderilecekler (Atlantic Title listesi + 012)

• İki imzalı sözleşme (A-B ve B-C) veya assignment agreement
• Mülk adresi ve hedef kapanış tarihi
• C’nin ödeme şekli (nakit / konvansiyonel / FHA / VA / hard money)
• Funder’ın iletişim bilgisi ve kapanış talimatları (closing instructions)
• LLC belgeleri: articles, eyalet iyi durum belgesi, operating agreement veya imza yetkisi kararı
• Eyalet zorunlu satıcı açıklamaları ve iptal formları (OK/LA/MO…) — imzalı ve tarihli
• (Yabancı sahiplik) W-8 / FIRPTA bilgileri — §9

Atlantic: dosyayı aldığı gün açar, 1 iş günü içinde aynı gün double close’un uygun olup olmadığını söyler; C’nin lender’ından eşzamanlı kapanışın kabulünü yazılı alır; iki deed, iki statement, iki commitment hazırlar.

5.2 Title’a sorulacak kritik sorular

1. Aynı gün A-B/B-C kapatıyor musunuz; underwriter’ınız buna ne şart koyuyor?
2. C’nin parasıyla A-B fonlamaya izin var mı? (Varsayım: hayır.)
3. Kayıt (recording) sırası nasıl? İki deed aynı batch’te mi gidiyor? İlçenin kayıt kesim saati kaç? (AutoTC: öğleden sonraki bir funding cut-off’u veya vesting’deki yanlış yazılmış LLC adı, ilk kaydı ilçenin son batch’inden kaçırabilir; ikinci dosya “fonlu ama kaydedilemez” kalır.)
4. Funder’a CPL verir misiniz?
5. Kim hangi settlement statement’ı alıyor?
6. A-B fonlanır da B-C kapanmazsa yazılı plan ne? (AutoTC: bu bir kapanış talimatıdır, sonradan konuşulmaz.)
7. Yabancı satıcı (B) için FIRPTA’yı nasıl işliyorsunuz; withholding certificate başvurusu bekletmesi yapar mısınız?
8. Uzaktan imza: RON / mail-away kabul mü; deed için tanık/noter şartı?
9. Wire talimatlarınızı hangi güvenli kanaldan veriyorsunuz; doğrulama numaranız?

5.3 Zaman çizelgesi (sözleşmeden kapanışa)

5.4 Kapanış günü — saat saat (ET; TR = ET + 7 saat, yaz saati değişimine dikkat, 024)

Dry-funding eyaleti uyarısı (çıkarım): AZ, CA, OR, WA vb.de C kredili ise lender belgelerden sonra 1–4 gün içinde fonlayabilir (Chicago Title) → “aynı gün” B-C fonu gerçekleşmeyebilir ve funder’ın parası gece kalır. Bu eyaletlerde nakit C veya funder’ın çok-günlü ürününü önceden konuş [eyalet bazlı uygulama doğrulanmadı].

---

6. C’nin parasıyla A-B’yi fonlamak (“dry” / pass-through)

• Independence Title (FL): Eskiden bazı title’lar izin verirdi; bugün “büyük kırmızı bayrak”; Florida title sigortacılarının çoğu yasaklar (tapu zinciri sorumluluğu); “C’nin parasıyla A’nın alımını ödemeye çalışmak iptal edilmiş title poliçesinin tarifidir.”
• Atlantic Title (FL): A-B’yi fonlamanın üç yolu: kendi paran, transactional funding veya yalnız izin verildiğinde nakit C’nin parası — C nakit öder, yazılı onay verir ve yapı underwriter şartlarını karşılar. Kredi veren lender’ın kredi parası genelde önceki ayrı işlemi ödemek için kullanılamaz.
• AutoTC: Bazı closer’lar eşzamanlı escrow düzenine izin verir, bazıları bağımsız fon şart koşar; title, escrow ve tüm fon tarafının onayını önceden al.
• Louisiana ek riski: “Alıcı tüm fonu sağlamadan” eşzamanlı kapanış wholesaling tanımına giriyor (§3).
• Kalifornia notu: Arama sonucunda Gray v. Fox (Cal. App. 1984) kararının, kendini alıcı gibi gösterip yeniden satışı ayarlayan broker’ın satıcıya açıklama yükümlülüğü olduğunu tuttuğu özetlendi; bu karar lisanslı broker bağlamındadır, metni açmadım [doğrulanmadı].

Emo kuralı: Varsayılan = kendi fonun veya transactional funding. Pass-through yalnız title’ın yazılı underwriter onayı + nakit C’nin yazılı onayı + eyalet avukatı onayıyla.

---

7. Settlement statement ve fiyat görünürlüğü

7.1 Assignment vs double close (AutoTC, Aureo, 012 §9, 025 §2)

ALTA Settlement Statement dört versiyondur (Borrower-Buyer, Cash, Combined, Seller); CFPB Closing Disclosure’ın yerine geçmez (ALTA). Kredili C’de CD ayrıca gelir.

7.2 “Gizlilik ≠ sır”

• AutoTC: title, escrow, funder, düzenleyiciler, vergi otoriteleri ve rolü olan herkes rakamları görebilir; kaydedilen tapular ve transfer beyanları yerel uygulamaya göre fiyatı açığa çıkarabilir.
• Non-disclosure eyaletleri (HomeLight, Eyl 2026): Alaska, Idaho, Kansas, Louisiana, Mississippi, Missouri (ilçeye göre), Montana, New Mexico, North Dakota, Texas, Utah, Wyoming — satış fiyatı kamu kaydında kolay görülmez; ama MLS ve lisanslı ajanlar satış verisine erişir. Diğer eyaletlerde C, ilçe kaydından A-B fiyatını bulabilir. Florida’da doc stamp tutarı deed’den fiyatı ele verir (Atlantic’in doc stamp hesabı fiyat × 0,70/100 olduğuna göre — çıkarım).
• C’nin title commitment’ı, mülkün aynı gün sana geçtiğini gösterir; C zaten double close yaptığını bilir.
• Oklahoma satıcıya “daha yüksek fiyata satma niyetini” sözleşmeden önce yazılı açıklamayı zorunlu tutar — double close “A spread’i bilmesin” amacını hukuken zayıflatır. Dürüst çerçeve (026): “Biz yatırımcıyız; ya kendimiz alırız ya da yatırımcı ağımızdan birine kârla satarız” — rakamı değil, modeli açıkla.

---

8. Wire fraud ve fon talimatı güvenliği

• Ölçek: FBI IC3 2025 raporu (HousingWire özeti, 10 Nis 2026): toplam siber suç kaybı 20,8 milyar $; emlak dolandırıcılığı 12.368 şikâyet / 275,1 milyon $; BEC 24.768 şikâyet / 3,04 milyar $; yapay zekâ ile sahte e-posta ve ses klonlama artıyor. Örnek: Missouri’de bir yaşlı alıcı, sahte title e-postasıyla 1,3 milyon $’lık wire talimatı aldı; FBI hesabı dondurdu. IC3 Recovery Asset Team 2025’te 1,16 milyar $’lık girişimin 679 milyon $’ını dondurdu (%58).
• ALTA uygulamaları: title şirketlerinin wire talimatlarının işlem boyunca asla değişmeyeceğini bildirmesi; alıcıyı ve ajanı bilinen numaradan arayıp talimatı doğrulama; gönderim öncesi alıcı banka hesap sahibini doğrulama; e-posta imzasında uyarı (“wire talimatı içeren bir e-posta alırsanız yanıtlamayın; kapanış görevlinizi önceden bilinen numaradan arayın”).
• Independence Title: “Doğrulanana kadar wire gerçek değildir”; ikincil doğrulama olmadan e-postayla talimat göndermezler.

Double close’a özel riskler: üç–dört wire (funder → title; C → title; title → A; title → funder; title → sen). Her biri saldırı yüzeyi.

Emo SOP:

1. Title’ın numarasını web sitesinden/ilk sözleşmeden al, CRM’e “verified contact” olarak kaydet; e-postadaki numarayı kullanma.
2. Kendi spread’in için banka bilgisini (021: ABD LLC hesabı) title’ın güvenli portalından ver + telefonla sözlü teyit; e-postayla “hesabım değişti” asla gönderme — gelirse sahtedir.
3. Funder’ın wire talimatını title doğrudan funder’dan alır; sen aracılık etme.
4. C’ye ilk günden yazılı uyarı (şablon §10.5).
5. Şüphede: aynı saat banka + ic3.gov (HousingWire/FBI tavsiyesi). Saatler önemlidir.

---

9. FIRPTA — yabancı sahipli LLC’de double close matematiği

Kural (IRS):

• Yabancı kişinin ABD gayrimenkul payını elden çıkarması FIRPTA stopajına tabidir; alıcı (transferee) amount realized’in %15’ini stopajlar; alıcı satıcının yabancı olup olmadığını tespit etmek zorundadır, stopajlamazsa vergiden kendisi sorumlu tutulabilir.
• Disregarded entity (tek üyeli LLC) sahibi transferor sayılır, entity değil (IRS FIRPTA terimler sayfası) → Türkiye’de yaşayan sahibin ABD SMLLC’si satış yaptığında FIRPTA uygulanır.
• Assignment’ta (Q4): yabancı kişi alım hakkını devrederse stopaj devir bedelinin %15’idir (örnek: 30.000 $ → 4.500 $).
• İstisna: alıcı mülkü konut olarak kullanacak ve bedel ≤ 300.000 $ ise stopaj gerekmez (alıcı birey olmalı, ilk iki 12 ay döneminin her birinde kullanım günlerinin ≥%50’sinde oturma planı). Yatırımcı C’de bu genelde uygulanmaz.
• Withholding certificate (azaltılmış stopaj; Form 8288-B): alıcı, temsilcisi veya satıcı başvurabilir; IRS tam başvuruya genelde 90 gün içinde döner; satıcı, başvuruyu yaptığını devir günü veya bir gün öncesinde alıcıya yazılı bildirir.

Jaken örneğine uygulama (yalnız nakit akışı gösterimi; vergi hesabı değil):

Ders: Türkiye’den işleyen biri için double close, withholding certificate önceden alınmadıkça (90 gün süre, sözleşme öncesi zamanlama zor) veya yapı CPA ile farklı kurulmadıkça (ör. ABD vergi mukimi bir ortak / C-corp seçimi — 021, CPA) pratikte işlemeyebilir. Funder’lar ve title şirketi bunu kapanış gününden önce bilmeli. Ayrıca A yabancıysa, A-B’de sen stopaj yükümlüsü (transferee) olursun.

Bu bölüm IRS sayfalarındaki kuralı uygular; senin özel durumundaki vergi borcu, ECI, anlaşma etkisi ve doğru yapı için CPA şarttır (021 §4).

---

10. Uzaktan imza (Türkiye’den)

• Double close’da B iki kez imza atar: A-B’de alıcı, B-C’de satıcı/grantor (deed). Deed genelde noter onayı ister; bazı eyaletler tanık da ister [eyalete göre — doğrulanmadı].
• Örnek: Oklahoma 49 O.S. §49-205 — Oklahoma’da bulunan yetkili RON noteri, ABD dışındaki kişiye uzaktan noter işlemi yapabilir, eğer belge ABD’deki bir mülkü veya ABD’ye esaslı bağlı işlemi ilgilendiriyorsa ve noter, imzanın bulunulan yabancı ülkede yasak olduğunu bilmiyorsa. (Benzer hükümler MA, OR, MD, OH için arama sonucunda görüldü; metinleri açmadım.)
• DoubleClose süreci tamamen uzaktan e-imzalıdır (funder belgeleri). Deed’in ilçe kaydında RON kabulü ve title underwriter onayı ayrıca yazılı alınmalı.
• Fiziksel ıslak imza gerekiyorsa: kurye süresi + Türkiye’de ABD konsolosluğu/apostil yolu [bu notta araştırılmadı] → aynı gün kapanışı tehlikeye atar; imza paketini önceden “escrow’da bekleyen” şekilde imzalamayı title’la planla.

---

11. Hazır English konuşma notları ve şablonlar

11.1 Title officer — ilk arama / e-posta

Subject: New file – possible same-day double close – [Property address]

Hi [Name],

I'd like to open a file for [property address], [County], [State].
- A-B contract: [Seller] to [Company LLC], $[price], signed [date],
  statutory cancellation period ends [date/time] (disclosures attached).
- B-C contract: [Company LLC] to [End buyer legal name], $[price],
  signed [date]. End buyer is paying [cash / conventional / hard money].
- A-B leg funded by [our funds / transactional lender: Name, contact].
  We are NOT asking to use the end buyer's funds for the A-B leg.

Questions:
1. Does your underwriter approve a same-day A-B / B-C closing? Any conditions?
2. Recording order and county recording cutoff on closing day?
3. Will you issue a closing protection letter to our transactional lender?
4. Which settlement statements go to which party?
5. The LLC's sole member is a non-U.S. person. How do you handle FIRPTA
   withholding on the B-C leg, and will you hold for a pending withholding
   certificate? (Our CPA: [name/contact].)
6. Do you accept remote online notarization for the deed signed by our
   member located outside the U.S.?
7. Please confirm your wire-verification phone number. We will only send
   or accept wiring instructions through your secure portal and will
   verify by phone.

Entity docs attached: articles, good standing, operating agreement /
signing resolution, EIN letter.

Thanks,
[Name], [Company LLC] – [US phone] – [email]

11.2 Transactional funder — intake

Hi [Funder],

Requesting a written quote for transactional funding:
- Property: [address], [State]; SFR, non-owner-occupied investment.
- A-B price: $[ ]  |  B-C price: $[ ]  |  Target closing: [date], same day,
  same title company: [Title co., closer name, phone].
- End buyer: [entity], paying [cash with verified bank letter / lender approval].
- Title commitment: [issued / ordered on date]. Known issues: [none / liens /
  probate – details].
- Our entity: [Company LLC], [State]; sole member is a non-U.S. person.
  Please note FIRPTA withholding may apply on the B-C leg – can your payoff
  be structured with that in mind?

Please confirm in writing: total fee (all-in), any rush/wire/processing fees,
document list, funding cutoff time, what happens if B-C slips to the next day,
and whether you run credit.

Thank you,
[Name]

11.3 Satıcıya (A) dürüst model açıklaması — eyalet formuna ek, onun yerine geçmez

"Just so you know exactly how we work: we're investors. We'll either close on
your house ourselves or, more often, we'll resell it — sometimes the same day —
to another investor at a higher price. That's how we're paid. The price and
closing date in our agreement with you don't change either way, and you have
the right to cancel within [statutory period] and to talk to your own attorney
before you sign."

(OK/LA/MO gibi eyaletlerde resmî form ve süreler ayrıca zorunludur; 009, 025.)

11.4 Son alıcıya (C) — double close açıklaması

"This one closes as a double close: we take title from the seller and convey
to you the same day at [Title Company]. You'll sign your own purchase contract
and receive your own settlement statement. Your earnest money of $[ ] goes to
[Title] within [24/48] hours and becomes non-refundable after [walk-through /
inspection date]. If you're financing, I need your lender to confirm in
writing that they're fine with a same-day resale — FHA can't do it."

11.5 Wire uyarısı (C’ye ve A’ya)

"Important: our title company's wiring instructions will never change during
this transaction, and we will never email you new bank details. Before you wire
anything, call [Title Company] at the number on their website — not a number
in an email — and confirm the instructions verbally."

11.6 Kapanış günü teyit çağrısı (title)

"Morning, [Name] – confirming today's two files for [address]: Has the
transactional lender's wire for the A-B leg landed? Are the end buyer's
funds in escrow or is the lender wire scheduled — what time? A-B signing at
[time], B-C at [time]? Recording cutoff is [time] – are we inside it?
Anything open on either file?"

---

12. Kaçınılacak hatalar

---

13. Kontrol listesi

Yapı seçimi

• Assignment neden yetmiyor? (yasak madde / REO / C lender şartı) — yazılı not
• C’nin finansmanı: nakit / konvansiyonel (seasoning yazılı OK) / FHA değil
• Short sale değil (023)
• Eyalet: OK/LA’da wholesaling kuralları uygulanıyor; MO durumu avukatla
• Net spread ≥ funding + iki kapanış + transfer vergileri (+ FIRPTA nakit etkisi)

Belgeler ve taraflar

• A-B: eyalet açıklamaları + iptal süresi takvimi; süre bitmeden deed/kapanış yok
• B-C: imzalı sözleşme, C’nin tam hukuki adı, iadesiz EMD title’da
• POF doğrulandı (banka mektubu / ekstre / lender onayı)
• Funder: yazılı all-in teklif, belge listesi, cut-off saati, kayma planı
• Title: underwriter onayı, CPL, kayıt sırası/kesim saati, statement dağıtımı, FIRPTA süreci, RON kabulü

Kapanış günü

• Wire talimatları portal + telefonla doğrulandı (her taraf)
• Funder wire’ı alındı → A-B imza/fon/kayıt
• C fonu escrow’da → B-C imza/fon/kayıt
• Dağıtım sırası: funder → masraflar → A → sen
• Kayıt teyidi + statement’lar CRM’de

---

14. Emo için uygulama notu

• Abdulkadir’in modeli Türkiye’den işleyen yabancı sahipli LLC olduğu için varsayılan exit = assignment (fee’nin %15’i FIRPTA stopajı, 021). Double close yalnız şu üçü aynı anda sağlanınca: (1) yapısal zorunluluk (§2), (2) CPA’nın FIRPTA/withholding certificate planı ve nakit akışı simülasyonu, (3) title + funder’ın yazılı onayı.
• Funder ve title adaylarını anlaşma çıkmadan önce §11.1–11.2 e-postalarıyla tanı; cevapları CRM’de “closing partners” kaydına yaz (012 §3).
• Oklahoma/Louisiana pazarlarında double close planlansa bile iptal penceresi ve açıklama süreleri takvimi sözleşme günü başlatılır.

---

Kaynaklar

1. Oklahoma SB 1075 (2025) enrolled text — 59 O.S. §858-102(20) “wholesaler” tanımı (double closing dahil), §858-314 açıklama/iptal/escrow; yürürlük 1 Kas 2025: https://www.oklegislature.gov/cf_pdf/2025-26%20ENR/SB/SB1075%20ENR.PDF
2. Louisiana REALTORS — “New Wholesaling Law – Effective August 1” (Act 807 of 2026 / HB 468; tanımlar, 5 gün iptal, %1 depozito): https://www.larealtors.org/new-wholesaling-law-effective-august-1
3. MAREI — “The New Missouri Wholesale Disclosure Law” (SB 973, yürürlük 28 Ağu 2026; double close okuması): https://marei.org/missouri-wholesale-disclosure-law/
4. Stateline — “The signs offer quick cash for homes. But states want more oversight.” (28 Eyl 2026): https://stateline.org/2026/09/28/the-signs-offer-quick-cash-for-homes-but-states-want-more-oversight/
5. eCFR — 24 CFR 203.37a Sale of property (FHA: tapu sahibi, devir yok, 90 gün): https://www.ecfr.gov/current/title-24/subtitle-B/chapter-II/subchapter-B/part-203/subpart-A/section-203.37a
6. Trinity Transactional Funding — “Transactional Funding for Wholesalers: The Complete Guide to Double Closings” (akış, ücret, seçim, kırmızı bayraklar, hatalar; vendor): https://blog.trinitytransactionalfunding.com/transactional-funding-wholesalers/
7. DoubleClose.com — How It Works / FAQs (aynı gün + aynı title şartı, %1 / 750 $ ücret, kredi kontrolü yok; vendor): https://www.doubleclose.com/how-it-works/
8. Jaken Finance Group — “Transactional Funding for Double Closings” (para akışı, belgeler, %1–2, işlenmiş örnek, C riski; vendor): https://jakenfinancegroup.com/transactional-funding-double-close/
9. Atlantic Title Firm — “Back-to-Back Closing in Florida” (fiyatlar, doc stamp, A-B fonlama yolları, FHA 90 gün, gönderilecek belgeler, 7–10 iş günü): https://atlantictitlefirm.com/investor-simultaneous-close
10. Independence Title — “Double Closing 101: How Transactional Funding Works in Florida” (dry funding yasağı, verify before wire, §475.011 iddiası, CFDL iddiası): https://titlerate.com/double-closing-101-how-transactional-funding-works-in-florida-without-breaking-the-law/
11. Aureo Title — “Double Closing in Real Estate: How It Works” (Nis 2026; MO/IN/MI; SB 973 öncesi açıklama görüşü): https://aureotitle.com/blog/what-is-a-double-closing/
12. AutoTC — “Assignment vs Double Closing: What Changes in the Paperwork” (Ağu 2026; belge izi, görünürlük, kayıt sırası, gizlilik ≠ sır): https://autotc.ai/blog/assignment-vs-double-closing-what-changes-in-the-paperwork
13. Florida Statutes §559.9612 (2026) — Commercial Financing Disclosure Law kapsam ve istisnalar: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2026/0559.9612
14. Chicago Title — “Dry Funding vs Wet Funding” (dry/wet eyaletleri, 1–4 gün): https://chicagotitlelibrary.com/getmedia/9ae112f6-36d9-43df-995d-5f517c8402d1/Dry-Funding.pdf ve CMG Financial: https://www.cmgfi.com/blog/the-difference-between-a-wet-and-dry-funding-state
15. ALTA — Settlement Statements (4 versiyon; CD’nin yerine geçmez): https://www.alta.org/policies-and-standards/policy-forms/settlement-statements
16. HomeLight — “What to Know About Living in Real Estate ‘Non-Disclosure’ States” (Eyl 2026; 12 eyalet): https://www.homelight.com/blog/non-disclosure-states-real-estate/
17. HousingWire — “FBI: Cybercrime losses topped $20.8B in 2025, real estate fraud hit $275M” (10 Nis 2026; IC3 2025 özeti): https://www.housingwire.com/articles/fbi-cybercrime-losses-real-estate-fraud-hits-275m/ ; IC3 2025 raporu: https://www.ic3.gov/AnnualReport/Reports/2025_IC3Report.pdf
18. ALTA — “Sample Wire Fraud Warnings You Can Use” (bilinen numaradan doğrulama, talimat değişmez): https://www.alta.org/news-and-publications/news/20170725-Sample-Wire-Fraud-Warnings-You-Can-Use ve ALTA Wire Fraud: https://www.alta.org/topics/wire-fraud
19. IRS — FIRPTA Withholding (%15, transferee sorumluluğu, FAQ Q4 assignment): https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding
20. IRS — Definitions of Terms and Procedures Unique to FIRPTA (disregarded entity sahibi = transferor): https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/definitions-of-terms-and-procedures-unique-to-firpta
21. IRS — Exceptions from FIRPTA Withholding (konut + ≤300 bin $): https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/exceptions-from-firpta-withholding
22. IRS — Withholding Certificates (90 gün, bildirim): https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/withholding-certificates
23. Oklahoma Statutes 49 O.S. §49-205 (RON — ABD dışındaki imzacı): https://law.justia.com/codes/oklahoma/title-49/section-49-205/
24. Önceki notlar: 009 (§5–6), 012 (§9–10), 021 (§4 FIRPTA), 023 (short sale), 025 (§3–4).