Nakit alıcı listesi ve dispositions (dispo): alıcı bulma, buy box, deal paketi, blast şablonları, gösterim, alıcı kaparosu, JV, assignment vs double close

Tarih: 2026-10-13
Alan: Dispositions / Alıcı tarafı / Pazarlama
Amaç: Sözleşmeye bağlanan bir mülkü inceleme süresi bitmeden gerçekten kapatabilecek bir alıcıya devretmek. Bunun için önce doğru alıcı listesini kurmak, alıcıların “buy box”ına göre satıcı tarafında hedef seçmek, dürüst bir deal paketiyle pazarlamak ve alıcı güvenini yakmamak.
Ön bilgi: ARV/MAO/tamirat hesabı not 004’te, satıcıyla müzakere not 005’te, arama/SMS uyumu not 002’de. Eyalet wholesaling bildirim yasaları ve assignment sözleşmesinin maddeleri ayrı bir notta (index’teki 6. fikir) işlenecek; burada yalnızca yüksek seviyede değinilir.

Uyarı: Bu bir eğitim notudur; hukuki, vergi veya yatırım tavsiyesi değildir (hukuki tavsiye değildir). Alıcılara gönderilen e-postalar CAN-SPAM’e, SMS ve aramalar TCPA, DNC ve A2P 10DLC kurallarına tabidir (not 002). Birçok eyalet, sahibi olmadığın bir mülkün kamuya açık pazarlanmasını kısıtlıyor ya da satıcıya yazılı bildirim istiyor. Pazarlamaya başlamadan önce mülkün bulunduğu eyaletin güncel kuralını yerel bir avukata doğrulat.

---

1. Temel ilkeler

1. Dispo, alıcının matematiğiyle yaşar ya da ölür, seninkiyle değil. Restar Acquisitions’ın dispo rehberine göre her nakit alıcı aynı testi yapar: (alış fiyatı + tamirat) ÷ ARV. Fiyatı bu oranın üstüne koyarsan iyi pazarlama yalnızca alıcıların daha hızlı “pas” demesini sağlar. Fiyatı istediğin ücrete göre değil, alıcının oranına göre koy (not 004 §4.3 ile aynı ilke).
2. Saat, inceleme süresidir; kapanış tarihi değil. İnceleme (due diligence) süresi içinde satıcıyla yeniden pazarlık edebilir veya sözleşmeyi feshedip kaparonu geri alabilirsin. Süre geçtikten sonra satılmamış sözleşme senin nakit sorunundur. Restar’ın hedefi: imzalı alıcı ve kaparosu, süre bitmeden birkaç gün önce title şirketinde olsun.
3. Önce alıcı, sonra satıcı (buyers-first). Brandon Turner (BiggerPockets) nakit alıcı bulmanın işin en kolay kısmı, iyi anlaşma bulmanın ise zor kısmı olduğunu yazar. Önerisi: Sana neyin iyi anlaşma olduğunu öğretecek tek bir nakit alıcı bul, sonra onun için mükemmel anlaşmayı ara. SFR Analytics de aynı fikri “reverse wholesaling” olarak anlatır: Gözlenen alıcı talebi senin buy box’ını belirlesin.
4. Az ama gerçek alıcı, büyük ama sahte listeden iyidir. Chris Feltus (BiggerPockets), zamanla küçük bir alıcı grubunun anlaşmaların büyük çoğunluğunu aldığını, ama yedek alıcı ve rekabet için geniş listeyi de büyütmeye devam ettiğini anlatır. SFR Analytics listeye girmeyi kayıtlı (recorded) satın alma geçmişine bağlar: Kendini “nakit alıcı” diye tanıtan kişi, kapanış davranışı gösterene kadar yalnızca bir lead’dir.
5. Evi değil, sözleşmeyi pazarla. Assignment’ta sattığın şey evin kendisi değil, sözleşmedeki satın alma hakkındır (equitable interest). Restar’a göre evin sahibiymiş gibi pazarlama yapılmamalı; birçok eyalette lisans meselesinin sınırını bu ayrım çizer. Pazarlama metni neyin satıldığı konusunda doğru olmalı (SFR Analytics de aynı uyarıyı yapar).
6. Kapatabilecek bir “principal” ol. BiggerPockets forumunda deneyimli yatırımcılar, parası ve alıcısı olmadan sözleşme imzalayıp “weasel clause” ile kaçan wholesaler’ları sert biçimde eleştirir (John Chapman, Ned Carey). Real Estate Skills de kapatma yolu olmadan bir evi bağlamanın “kötü niyetli sözleşme” sorunlarına yol açtığını yazar. Kapatma yolun JV ortağı, gerçek bir alıcı ya da finansman ilişkisi olmalı.
7. Alıcının güveni kalıcı sermayendir. Şişirilmiş ARV, saklanan kötü fotoğraf veya “tuzak fiyat”, alıcının bir daha mesajlarını açmamasına yol açar (Restar). Bir kez yakılan alıcı, listeden fiilen silinmiş demektir.

---

2. Alıcılar nereden bulunur?

2.1 Bandit sign kullanmadan

• “We buy houses” veya “Cash buyers wanted” tabelalarını kamu yoluna (right-of-way) dikmek çoğu yerde yasaktır, ve tabeladaki telefon numarası reklamvereni (seni) ele verir. Real Estate Mastery Pro’nun Ekim 2026 özetine göre Teksas’ta HB 3611 (1 Eylül 2025’ten itibaren) tabelayı “yerleştiren veya yerleştirten ya da reklamı tabelada olan” kişiyi sorumlu tutuyor. Hukuki cezalar ilk ihlalde 1.000 $’a, ikincide 2.500 $’a, üçüncü ve sonrakilerde 5.000 $’a kadar çıkabiliyor. Houston’ın kendi cezası ihlal başına 300–500 $. (Bu rakamlar ikincil bir kaynaktan; birincil kanun metni bu oturumda açılmadı.)
• Bu notun tercihi: Alıcı tarafında tabela yok. Yukarıdaki tabloda kanıta dayalı ve tabelasız kanallar yeterli. Uzaktan (virtual) çalışırken tabela dikmek, izlemek ya da toplamak zaten mümkün değil, ve bir ekip tutmak da seni reklamveren olmaktan çıkarmaz (Real Estate Mastery Pro).

---

3. Alıcı kriteri görüşmesi (intake): soru listesi

Bir alıcıyla ilk görüşmede (telefon, REIA, ya da sana kendisi yazdıysa). Sorular açık uçlu; cevapları CRM’de buy box alanlarına yaz.

Proof of funds (POF): Feltus: Daha önce iş yapmadığın birinden POF iste. Nakit alıyorsa banka ekstresi, hard money kullanıyorsa POF mektubu + kredi verene bir telefon yeter. Kimse buna alınmaz; alınan biri zaten listende olmamalı. SFR Analytics ise POF’u ilk filtre değil, zaten kayıtlı alımlarla nitelendirilmiş bir alıcı için son kontrol olarak önerir. Sentez: Listeye almak için POF gerekmez; sözleşme imzalamadan önce güncel ve tüzel kişiyle eşleşen POF şarttır.

Ek doğrulama (Real Estate Skills, JV partneri için önerilen testler alıcıya da uygulanabilir): Kapanmış bir anlaşmanın settlement statement’ı (rakamlar karartılmış olabilir), kullandığı title şirketinin adı ve aranabilir bir referans.

---

4. Buyers-first “buy box”

4.1 Alıcı kaydı şablonu (CRM alanları)

ALICI: [ad] | TÜZEL KİŞİ: [LLC] | İLİŞKİLİ LLC'ler: [ ]
PAZAR: [ilçe / ZIP / sınır sokaklar]          TİP: [SFR / dubleks / ...]
YATAK-BANYO / SQ FT: [ ]                      FİYAT BANDI: alış [ ] - all-in [ ]
TAMİRAT: [kozmetik / orta / ağır]             KESİN HAYIR: [temel / taşkın / HOA / kiracılı ...]
STRATEJİ: [flip / kira]                       ORAN: all-in ≤ [%] ARV
FİNANSMAN: [nakit / HML: ad + tel]            KAPANIŞ HIZI: [gün]   İADESİZ EMD: [$]
TITLE / AVUKAT: [ ]                           SON 12 AY ALIM: [kayıtla doğrulandı mı?]
TIER: [A / B / C]                             RIZA: e-posta [tarih] / SMS [tarih, kaynak]
GEÇMİŞ (bizimle): teklif / sözleşme / kapanış / retrade / ghosting

(Alanlar SFR Analytics’in “her alıcı kaydında olması gerekenler” listesi ve BP forum soruları üzerine kuruldu.)

4.2 Tier sistemi (SFR Analytics)

4.3 Buy box’tan satıcı pazarlamasına

• A ve B tier alıcıların ortak bölge ve fiyat bantlarını çıkar. Satıcı pazarlamasını (not 001 listeleri) bu ZIP’lere yoğunlaştır.
• Her yeni lead’de ilk soru: “Bu lead hangi 3 alıcının buy box’ına giriyor?” Hiçbirine girmiyorsa ya MAO’yu çok muhafazakâr kur ya da JV ortağı ara (§8).
• Liste canlıdır: SFR, aktif pazarlarda kayıtlı alım verisini en az ayda bir yenilemeyi, son iki çeyreği “aktiflik penceresi” saymayı ve her dispo döngüsünden sonra tier’ları yeniden sıralamayı önerir.

---

5. Deal pazarlama paketi

5.1 Restar’ın beş zorunlu parçası (alıcı telefonundan “gitmeye değer mi” kararını verebilmeli)

1. Adres, doluluk, erişim: Boş mu, dolu mu? Kilit kutusu mu, gösterim penceresi mi?
2. Fotoğraflar, en kötü odalar önce: Mutfak, banyolar, çatı, bodrum, mekanik sistemler, su veya temel sorunları. Restar: Gösterimde pakette olmayan bir sorun bulan alıcı, mesajlarını açmayı bırakır.
3. Kalem kalem tamirat: Çatı, HVAC, elektrik, tesisat, mutfak, banyolar, zemin, boya; her birinde rakam.
4. Üç satılmış emsalle ARV: Adres, satış tarihi, sq ft, yatak/banyo; yakın zamanda ve yakında kapanmış olmalı.
5. Şartlar: Fiyat, istenen EMD, assignment mı double close mı, title şirketi, en geç kapanış tarihi.

5.2 Bu notun eklediği dürüstlük satırları (not 004 ile bağlantılı)

• “Doğrulandı / tahmin” sütunu: Hangi kalemi gördün, hangisini satıcıdan duydun? (Ör. “HVAC yaşı: satıcı beyanı, doğrulanmadı”.)
• ARV aralığı, tek rakam değil: Not 004’teki gibi alt uç + emsal tablosu. Restar’ın örneği: ARV 240.000 $ iken 187.200 $ all-in %78’dir. Alıcı ARV’yi 220.000 $ hesaplarsa aynı all-in %85,1’e çıkar ve anlaşma sınıra düşer. Alıcıların ilk saldırdığı iki kalem ARV ve tamirattır.
• Tamirat senaryoları: Hafif / orta / ağır (not 004 §6.4).
• Bilinen sorunlar ve riskler: Kiracı, haciz, miras/probate, HOA, taşkın bölgesi.
• Kurs aracı: Max’in “Prop Packet”i emsalleri ve rakamları tek tık sayfada toplar. Kendi yazılımında sayfayı kimin görüntülediğini gösteren bir mod da var (kurs). Herhangi bir tek sayfalık PDF veya web sayfası aynı işi görür.

5.3 Örnek paket özeti (TAMAMEN ÖRNEK; not 004 §6 ve not 005 §9’daki ev)

---

6. Gösterim / open house lojistiği

• Sözleşmede erişim hakkı olsun. Restar: Satıcı sözleşmesinde gösterimler için erişim olmalı. Real Estate Skills: Çoğu satın alma sözleşmesi, alıcının veya onun belirlediği kişinin inceleme yapmasına izin verir. Kesin dil için avukata danış.
• Tek gösterim penceresi: Restar’ın 10 günlük örnek takviminde 2.–3. günlerde tek bir gösterim penceresi var. Ardından katılan herkes, pas diyenler dahil, aranır.
• Boş ev: Kurs: Kilit kutusu (lockbox). Satıcının izni ve kimin hangi gün gireceğinin kaydı tutulur.
• Dolu ev: Satıcı/kiracı ile önceden tarih ve saat al; gösterimde sen veya ortağın hazır bulun. Ziyaretçileri “müteahhitlerim” diye tanıtma. Kurs bunu önerir, ama gerçek değilse aldatmacadır ve not 005 §7’deki dürüstlük ilkesiyle çelişir. Dürüst alternatif: “These are investors and contractors I work with, here to look at the repairs.” Satıcıya ilk görüşmede sözleşmeyi bir ortağa/alıcıya devredebileceğini zaten söylediysen sürpriz olmaz.
• Satıcıyla doğrudan pazarlık yok: Feltus, alıcıların satıcıyla temas kurup kendisini devre dışı bırakmaya çalıştığı durumlar yaşadığını anlatır. Gösterim öncesi kural: Fiyat sorusu yalnızca sana sorulur. JV’lerde non-circumvention maddesi kullanılır (Real Estate Skills).
• Gösterimden sonra: Teklifleri yazılı al, bir yedek alıcıyı da yazılı tut (Restar).

---

7. E-posta ve SMS blast şablonları

7.1 Uyum hatırlatması (önce oku)

• E-posta, CAN-SPAM (FTC): Kanun yalnızca toplu e-postaya değil tüm ticari e-postalara uygulanır, ve B2B istisnası yoktur. Zorunlu unsurlar: doğru “From/Reply-To” bilgisi, yanıltıcı olmayan konu satırı, mesajın reklam olduğunun açıkça belirtilmesi, geçerli fiziksel posta adresi, açık bir abonelikten çıkma yolu (çıkma talepleri 10 iş günü içinde uygulanır, mekanizma gönderimden sonra en az 30 gün çalışır), başkası adına gönderim yapılsa bile sorumluluğun sende kalması. FTC sayfasındaki ceza üst sınırı ihlal eden her e-posta için 53.088 $ (sayfa Ocak 2024’te enflasyon ayarıyla güncellenmiş; sonradan değişmiş olabilir).
• SMS, not 002: Yalnızca rıza vermiş alıcılara (§3 #15). STOP/HELP, A2P 10DLC kaydı, alıcının yerel saatiyle 08:00–21:00. Alıcılar yatırımcı da olsa çoğunun numarası kişisel cep telefonudur. Bu tür mesajlarda “B2B muafiyeti” bu oturumda doğrulanmadı, bu yüzden tüketici gibi davran ve rıza al (hukuki tavsiye değildir).
• Soğuk SMS blast yok. İlçe kayıtlarından çıkardığın alıcılara ilk temas manuel arama (DNC scrub sonrası) veya e-posta ile yapılır. Liste yönetiminde CAN-SPAM ve TCPA rıza kurallarına uyulması, SFR Analytics’in de açık önerisidir.
• Pazarlama dili: “Assignment of contract”, “under contract”. Evin sahibiymiş gibi yazma (Restar). Bazı eyaletler kamuya açık pazarlamayı kısıtlar. Real Estate Skills’in örneklerine göre Güney Carolina, tapuda malik değilsen konut mülkünün kamuya açık reklamını kısıtlıyor. Böyle eyaletlerde geniş blast yerine önceden imzalanmış JV veya doğrudan alıcı yapısı düşünülür (§8; ayrıntılar sonraki not, hukuki tavsiye değildir).

7.2 Şablon A: VIP / Tier A ilk bakış e-postası

From: [Ad] — [Şirket] <deals@[alanadi]>
Subject: Off-market 3/2 in [ZIP]: contract assignment, $89,860, all-in ~70% of ARV

Hi [Name],

You told me you buy cosmetic-to-medium rehabs in [ZIP] under ~75% all-in, so you're getting this before my list.

What it is: I have a 3 bed / 2 bath, 1,400 sq ft house at [street/area] under contract. I'm offering an ASSIGNMENT of my purchase contract.
Price to you: $89,860 | Non-refundable EMD: $5,000 to [Title Co.] within 1 business day of signing
ARV: $229.6k–$235.6k (3 sold renovated comps attached) — I underwrite at $230k
Repairs: ~$71.3k incl. 15% contingency (line items attached)
Worst first: original kitchen & baths, roof near end of life (photos 4–7). HVAC age is seller-reported, not verified.
Access: vacant, lockbox. Showing window: [day] [time]–[time]
Closing: on or before [date] at [Title Co.]

Reply "IN" or call/text me at [number] if you want the showing slot.

—
This is a commercial message from [Şirket], [fiziksel posta adresi].
Don't want deal emails? Unsubscribe: [link] (or reply "unsubscribe").

Türkçe açıklama: Konu satırı içeriği doğru yansıtır. En kötü bilgi saklanmaz, “doğrulanmadı” notu açıkça var. Sattığın şeyin assignment olduğu yazılı. Altbilgide reklam ibaresi, posta adresi ve çıkış yolu var (CAN-SPAM). Adres alanına iş için kullanılan posta adresi yazılır.

7.3 Şablon B: Genel liste e-postası (24–48 saat sonra)

Subject: Assignment available: 3/2 fixer in [City] [ZIP], $89,860, vacant, showing [day]
[Aynı veri bloğu + emsal/tamirat PDF linki]
Offers in writing by [day, time]. Proof of funds in the closing entity's name required before assignment.
[CAN-SPAM altbilgisi]

Not: “Offers by [day]” ancak gerçek bir takvimse yazılır (inceleme süren). Sahte “3 teklif var, acele et” yazılmaz (not 005 §7).

7.4 Şablon C: SMS (yalnızca rızalı alıcılara)

[Şirket]: New assignment in [ZIP] — 3/2, $89,860, ~70% all-in of $230k ARV. Vacant, showing [day]. Details: [link] Reply STOP to opt out.

Türkçe açıklama: Şirket adı başta, tek mesajda temel rakamlar ve STOP var. Gönderim, alıcının yerel saatiyle 08:00–21:00 arasında yapılır (not 002).

7.5 Şablon D: Dürüst güncelleme

Subject: Update on [street]: price adjusted to $86,500 (repair bid came in higher)
We got a roofer's bid of $[X] (attached), higher than my estimate. Updated numbers below. ...

Subject: [street] is assigned — thanks. Here's what it went for, and what I'm looking for next.

Türkçe açıklama: Fiyat değişikliği belgeye bağlanır. Kapandığında dürüst bir “satıldı” mesajı gönderilir; bu, listenin güvenini artırır ve bir sonraki buy box sorusunu açar.

7.6 Şablon E: Alıcı intake davet e-postası (kayıt verisinden bulunan, henüz rıza vermemiş alıcı)

Subject: You bought on [street] in [month] — do you want off-market deals in [ZIP]?
Hi [Name], I saw [LLC] closed on [street] in [month]. I put houses under contract in [ZIP] and assign them to investors. Is it a bad idea to send you deals that fit what you buy? If not, reply with your criteria or grab 10 minutes: [link].
[CAN-SPAM altbilgisi]

Türkçe açıklama: Kişiselleştirme gerçek bir kayıtlı alıma dayanır. “Is it a bad idea…?” Voss tarzı “no”-odaklı bir sorudur (not 005 §5.7). SMS değil e-posta kullanılır, çünkü henüz SMS rızası yok.

---

8. Alıcıdan iadesiz kaparo (EMD) ve JV dispo

8.1 Alıcı kaparosu kuralları

• Kurs: Alıcı assignment agreement’ı imzalayıp iadesiz kaparoyu (örnekte 5.000 $) yatırınca anlaşma “satılmış” sayılır. Bu tutar, satıcıya verdiğin 1.000 $’ı karşılar. Sen asla iadesiz kaparo verme. Ama para hesaba geçene kadar (kapanış ve fonlama) gelir sayılmaz.
• Restar’ın üç kuralı: (1) Alıcının kaparosu en az seninki kadar olmalı. (2) Title şirketine veya kapanış avukatına yatırılmalı, sana değil, makbuzla. (3) İmzadan sonra iadesiz olmalı ve assignment sözleşmesinde ne zaman “sertleştiği” yazılmalı. Yerel uygulama değişir; title şirketine ve avukata sor.
• BiggerPockets (Ned Carey): “Satıcıya verdiğinden fazlasını son alıcıdan topla.”
• Real Estate Skills: İadesiz depozito ücretin parçasıdır, üstüne eklenmez. 20.000 $ ücret ve 5.000 $ depozito ise alıcı imzada 5.000 $, kapanışta 15.000 $ öder. Depozitoyu kendi kaparondan büyük tutarsan, alıcı kaçsa bile zarar etmezsin.
• NAR: Kaparo genelde üçüncü taraf bir escrow hesabında tutulur. Belirli süreler (inceleme, kredi onayı, kapanış) geçince iadesiz hale gelebilir. Doğrudan satıcıya ödenmemelidir. Havale talimatı her zaman bilinen bir numarayı arayarak doğrulanmalıdır (wire fraud uyarısı; Restar ve Real Estate Skills de aynı uyarıyı yapar).
• Gerçekçilik: Feltus, iadesiz depozito alınmış sözleşmelerin bile düştüğünü yaşadığını yazar. Depozito kapanış garantisi değil, hasar sınırlayıcıdır; yedek alıcı yine gerekir.

8.2 JV dispo

• Kurs: Max kendi dispo şirketiyle JV önerir. Anlaşma ~24 iş saatinde kabul veya ret alır; paylaşım genelde 50/50 (sen acquisitions, onlar alıcı + gösterim + title). Kursta bunun konuşmacının kendi şirketinin reklamı olduğu unutulmamalı.
• Real Estate Skills (Ağu 2026): 50/50 bir varsayılan, kural değil. Altı ödeme yapısı sayar: eşit pay; ağırlıklı pay (60/40, 70/30); sabit ücret; net fiyat (sen kendi rakamını söylersin, ortak üstünü alır); satış fiyatının yüzdesi (kaynağa göre ~%3–5); düşük ücret + kâr payı/hisse. Yazılı olmayan JV, JV değildir.
• JV sözleşmesinde olması gerekenler (Real Estate Skills): Sözleşmeyi kim tutuyor; roller; pay ve hesaplama yöntemi; parayı kim tahsil edip kime ne zaman ödüyor (title genelde ücreti yalnızca assignor’a öder; bazı title şirketleri iki alıcıya ayrı satır açar, bazıları açmaz, önceden sor); iadesiz depozitonun kimde kalacağı; anlaşma ölürse kaparo kaybını kimin üstleneceği; non-circumvention; uyuşmazlık çözümü; bitiş.
• Ortağı doğrulama (Real Estate Skills): Kapanmış bir settlement statement, iki-üç alıcısının neyi aldığı (kaç alıcısı olduğu değil), kullandığı title şirketi ve aranabilir bir JV referansı.
• Daisy chain uyarısı: Sözleşmeyi tutmayan birinin anlaşmayı izinsiz başka listelere iletmesi JV değildir. SFR de daisy chain’i dispo takvimlerini bozan yaygın sorunlardan biri olarak sayar.
• JV ne zaman yanlış (Real Estate Skills): İşin tamamı başkalarının anlaşmalarını dolaştırmaksa, ücret bölünemeyecek kadar küçükse, zaman baskısıyla doğrulanmamış biriyle ortaklık kuruluyorsa, iki taraf da varlık tipini bilmiyorsa, ya da alıcıyı zaten kendin bulabiliyorsan.

---

9. Assignment mı, double close mu? (yüksek seviye)

Karşı görüş, ciddiye al: Georgia Title & Escrow, assignment ve double close işlemlerini hiç yapmadığını açıkça yazıyor. Gerekçeleri: title sigortası underwriter’larının son on yıldaki sıkılaştırması; satıcıya ve son alıcının kredi verenine karşı bildirim (disclosure) yükümlülükleri; satıcıların çoğu zaman zor durumda ve daha az bilgili olması. Ders: Yatırımcı işlemleri yapan bir title şirketini veya kapanış avukatını sözleşmeden önce bul ve hangi yapıyı kapattığını sor.

Eyalet kuralları (yalnızca kısa; ayrıntılar sonraki notta): Restar’ın aktardığına göre (Leonine Public Affairs’in 2025 eyalet yasaları özetine dayanarak) Maryland devir niyetinin bildirilmesini istiyor ve bildirim yoksa malike cezasız fesih hakkı veriyor. Oklahoma iki iş günlük fesih hakkı ekliyor, Tennessee devir niyetinin bildirilmesini istiyor. Connecticut kayıt, üç iş günlük fesih penceresi ve 90 günlük kapanış sınırı getiriyor. Illinois’de 12 ayda iki veya daha fazla kez sözleşme alıp satmak broker tanımına giriyor. Kurs, Ohio’da satıcıya yazılı bildirim gerektiğini söylüyor. Bu bilgiler ikincil kaynaklardan; birincil kanun metinleri bu oturumda açılmadı (hukuki tavsiye değildir). Double close’u yalnızca ücreti satıcıdan gizlemek için kullanmak, bildirim isteyen eyaletlerde ayrı bir hukuki risk taşır. Bunu avukatına sor.

---

10. Örnek dispo takvimi (Restar’ın 10 günlük inceleme / 30 günlük kapanış örneğinden uyarlanmış)

Restar’a göre insanların atladığı kısım 8–10. günlerdeki tampondur, ve 9. günde kaçan bir alıcıya karşı seni yalnızca o kurtarır.

Satıcıya geri dönmek: Real Estate Skills, bir öğrencinin inceleme süresinde belgelenmiş bulgularla (bozuk klima) satıcıdan yaklaşık 15.000 $ indirim aldığı bir örnek anlatır. Bu, yalnızca gerçek ve belgeli yeni bilgi varsa meşrudur. Baştan planlanmış bir “sonra fiyat kırarım” taktiği ise satıcıyı yakar ve not 003/005’teki dürüstlük ilkesine aykırıdır.

---

11. Sık yapılan dispo hataları

---

Emo için uygulama notu

12 Kasım 2026’dan itibaren: (1) Satıcı pazarlamasından önce seçilen pazarda (ilçe/ZIP) son 3–6 ayın nakit/LLC alımlarından bir alıcı tablosu çıkarılır. Son 12 ayda 2+ alım yapanlar ayrılır, LLC’ler gruplanır, §4.1 şablonuna göre buy box gözleme dayanarak doldurulur. (2) İlk 10 Tier A/B alıcıyla §3 soruları kullanılarak manuel intake görüşmesi yapılır (DNC scrub sonrası, not 002). Rıza tarih ve kanalıyla kaydedilir. (3) Satıcı pazarlaması bu alıcıların ortak ZIP’lerine yoğunlaştırılır. (4) Her sözleşme için Emo §5 paketini ve §7 şablonlarını Türkçe özetli hazırlar. Gönderim Abdulkadir’in onayıyla ve CAN-SPAM altbilgisiyle yapılır; SMS yalnızca rızalılara gider. (5) Gösterim, kaparo (title’a, iadesiz) ve yedek alıcı kontrol listesi takip edilir; 8. gün tampon uyarısı kurulur. (6) Yatırımcı dostu bir title şirketi ile assignment/double close yapıp yapmadığı ve eyalet bildirimleri sözleşmeden önce netleştirilir. (7) JV gerekirse yazılı JV + non-circumvention olmadan ilerlenmez.

---

Kaynaklar

1. Restar Acquisitions — Trevor McAmis, “What Is Dispo in Real Estate? The Wholesale Dispositions Guide” (9 Eki 2026; alıcı matematiği, üç çıkış yolu, takvim, paket, alıcı EMD kuralları, dispo hataları, eyalet özeti). Not: Yazar bir principal alıcı firmasıdır; kendi hizmetini de tanıtıyor: https://acquisitions.restar.io/wholesalers/wholesale-dispositions-guide/
2. SFR Analytics — “How to Build a Cash Buyer List for Wholesale Real Estate” (kayıtlı alım odaklı liste, kayıt alanları, tier sistemi, yenileme, daisy chain, CAN-SPAM/TCPA hatırlatması). Not: Veri sağlayıcısıdır: https://sfranalytics.com/guides/how-to-build-a-cash-buyer-list-for-wholesale-real-estate
3. BiggerPockets — Chris Feltus, “How Long Does My Wholesaling Buyers List Need to Be?” (2015; küçük çekirdek + geniş liste, POF doğrulama, iadesiz depozitoya rağmen düşen anlaşmalar, satıcıya doğrudan giden alıcılar): https://www.biggerpockets.com/blog/2015-11-03-wholesaling-buyers-list-long-or-short
4. BiggerPockets — Brandon Turner, “What Comes First in Wholesaling: The Cash Buyer or the Deal?” (2019; tek alıcıdan öğren): https://www.biggerpockets.com/blog/cash-buyer-or-deal
5. BiggerPockets Forum — “Tips on building cash buyers list” (2026; REIA, Facebook grupları, Investor Lift, kayıtlı nakit alımlar, intake soruları): https://www.biggerpockets.com/forums/93/topics/1278792-tips-on-building-cash-buyers-list
6. BiggerPockets Forum — “Wholesale Deal Structuring” (2016; kapatabilecek principal olma, alıcıdan satıcıya verdiğinden fazla kaparo): https://www.biggerpockets.com/forums/93/topics/364572-wholesale-deal-structuring
7. PropStream — “How to Build a Cash Buyers List” yardım videosu transkripti ve “Finding a Buyer as a Real Estate Investor” sayfası (Cash Buyers lead list, filtreler, Non-Owner Occupied + Multiple Linked Properties): https://www.propstream.com/how-to-build-a-cash-buyers-list ve https://www.propstream.com/finding-a-buyer-as-a-real-estate-investor
8. Investor Lift — Pricing & Plans sayfası (Eki 2026’da açıldı; plan fiyatları): https://get.investorlift.com/pricing-plans
9. Real Estate Skills — Alex Martinez, “JV Wholesale: How Joint Venture Wholesaling Works (2026)” (Ağu 2026; iki JV yapısı, altı ödeme yapısı, JV sözleşmesi, title’da ödeme akışı, ortak doğrulama, daisy chain, eyalet örnekleri): https://www.realestateskills.com/blog/jv-wholesale
10. FTC — “CAN-SPAM Act: A Compliance Guide for Business”: https://www.ftc.gov/business-guidance/resources/can-spam-act-compliance-guide-business
11. NAR — “Earnest Money in Real Estate: Refunds, Returns and Regulations” (Kas 2024): https://www.nar.realtor/news/real-estate-news/sales-marketing/earnest-money-in-real-estate-refunds-returns-and-regulations
12. Aureo Title — “Assignment of Contract vs. Double Closing” (Nis 2026): https://aureotitle.com/blog/assignment-of-contract-vs-double-closing/
13. Georgia Title & Escrow — “Wholesaling, Double Closings, Assignments & Creative Finance” (assignment ve double close kapatmama gerekçeleri): https://georgiatitle.com/help/Real-Estate-Help/Wholesaling-Double-Closing-Assignments/index.html
14. Real Estate Mastery Pro — “Bandit Signs for Real Estate Investors: Cost, Fines, and Legal Placement” (Eki 2026; Teksas HB 3611, Houston cezaları, reklamveren sorumluluğu): https://realestatemasterypro.com/bandit-signs/
15. Kurs özeti ve transkripti (Max “Wholesale Pirate”; nakit alıcı bulma, Prop Packet, lockbox, alıcı iadesiz kaparosu, JV 50/50, assignment vs double close): /workspace/wholesale_kurs_ozet.md, /workspace/yt_transcript.txt (https://youtu.be/rH1hLmDKExg)
16. Çapraz referans: 002-tcpa-dnc-a2p-uyum.md, 004-arv-mao-comping.md, 005-muzakere-taktikleri.md