Pre-foreclosure lead’leri ve foreclosure consultant / equity purchaser yasaları

Tarih: 2026-10-14
Alan: Lead / Hukuk / Etik
Amaç: Pre-foreclosure (ödemesi geciken, haciz/ihale süreci başlamış ama ihalesi yapılmamış ev) lead’lerinin ne olduğunu; NOD / lis pendens / notice of sale terimlerini; judicial vs non-judicial eyalet farkını ve zaman çizelgesini; listelerin nereden geldiğini; temerrütteki ev sahibiyle dürüst ve yağmacı olmayan konuşmayı (reinstatement, loan modification, short sale, equity ile satış, HUD onaylı danışman yönlendirmesi); ve wholesaler için en büyük hukuki riski — eyaletlerin foreclosure consultant / equity purchaser / foreclosure rescue yasalarını (CA, NY, MD, IL, MN, FL, CO, WA) ve federal Regulation O (MARS) kuralını — öğrenmek. Hazır English mektup / kapı / telefon scriptleri, nitelendirme kontrol listesi ve kırmızı çizgiler.
Ön bilgi: Not 002 (TCPA/DNC — arama/SMS uyumu), 008 (pre-foreclosure hızlı ama sahte geri sayımsız cadence), 009 (eyalet wholesale lisans/disclosure yasaları), 010 (foreclosure dili, housing counselor yönlendirmesi), 011 (pre-foreclosure listesi + list stacking), 012 (title/escrow, payoff, kapanış), 014 (probate — benzer etik takvim mantığı), 016 (subject-to / lease option riskleri), 017 (RVM yok), 018 (ekip/QA — kayıt duyurusu).

Uyarı — hukuki tavsiye değil. Bu not yasa metinlerinin okunmuş özetidir; yasalar değişir, mahkeme yorumları farklıdır ve bir wholesaler’ın (sözleşmeyi devreden, tapuyu almayan kişi) bu yasalara tam olarak nasıl girdiği çoğu eyalette net değildir. Aşağıdaki “wholesaler için yorum” satırları muhafazakâr risk okumasıdır, kesin hüküm değildir. Foreclosure sürecindeki ev sahibine hiçbir pazarlama, mektup, arama veya sözleşme, o eyaletin emlak avukatı metinleri ve sözleşme formunu onaylamadan yapılmaz. Foreclosure’daki ev sahibi en korunan tüketici gruplarından biridir; ihlaller tazminat, sözleşmenin iptali ve bazı eyaletlerde cezai yaptırım doğurur.

---

Özet — ana ilkeler

1. Pre-foreclosure = kamuya açık bir “saat”. Non-judicial eyalette Notice of Default (NOD) / Notice of Sale, judicial eyalette lis pendens (dava şerhi) ile başlar; bitiş ihale (auction) tarihidir. Federal kural: servicer, kredi 120 günden fazla gecikmeden ilk foreclosure bildirimini/davasını yapamaz (12 CFR 1024.41(f)).
2. Çoğu pre-foreclosure satıcısı aslında satmak istemez; evini kurtarmak ister. Real Estate Skills’in konuk uzmanı Henish Pulickal’ın gözlemi de bu. Bizim ilk işimiz seçenekleri dürüstçe anlatmak ve ücretsiz HUD onaylı danışmana (800-569-4287) yönlendirmektir.
3. Equity yoksa wholesale yoktur. Borç (payoff + gecikmiş ödemeler + masraflar + vergi/lien) ≥ değer ise iş short sale’dir: banka onayı ister, yavaştır ve çoğu zaman devredilemez → lisanslı short-sale ajanına/avukata yönlendir.
4. En büyük risk TCPA değil, “foreclosure rescue” yasalarıdır. CA, NY, MD, IL, MN, FL, CO, WA (ve başka eyaletler) foreclosure/temerrüt evindeki satışlara özel sözleşme metni, punto büyüklüğü, iptal (cooling-off) süresi, iptal süresinde tapu/kayıt/ödeme yasağı ve “evini kurtarırım” beyan yasağı koyar.
5. “Yardım ediyoruz / evinizi kurtarırız / foreclosure’ı durdururuz” dili seni consultant yapabilir. CA Civ. Code §2945.1 ve MD Real Prop. §7-301 gibi tanımlar, “foreclosure’ı durdurma/erteleme, evi kurtarma” hizmeti öneren kişiyi foreclosure consultant sayar; consultant çoğu eyalette o evde menfaat edinemez (CA §2945.4(e), MD §7-307(8), IL 940/50(a)(5)).
6. Wholesaler “representative” sayılabilir. CA §1695.15–1695.17: alıcı adına sahibi tapuyu devretmeye ikna eden kişi “representative”dir; ajan/çalışan sayılırsa CA emlak lisansı + mülk değerinin 2 katı teminat (bond) göstermelidir. NY RPL §265-a “equity purchaser” tanımına representative’i doğrudan katar.
7. Leaseback, geri alım opsiyonu, subject-to = foreclosure’da en tehlikeli yapı. Birçok eyalet bunu “reconveyance / foreclosure-rescue transaction” sayar: ödeme gücü doğrulaması, bağımsız kapanış, FMV’nin en az %82’si gibi şartlar, kredi (mortgage) karinesi. Bizim politikamız: owner-occupant foreclosure evinde leaseback / geri alım / subject-to yok.
8. Federal Regulation O (MARS): ücret karşılığı foreclosure’ı durdurma, loan modification, forbearance veya short sale ayarlama hizmeti = MARS; ön ücret yasak, zorunlu açıklamalar, “lender’ınızla konuşmayın” demek yasak. Üçüncü kişiye (lender olmayan) doğrudan satış MARS tanımının (6)(iii) bendi dışında tutulur — ama “durdururuz” beyanı (1) bendine girer.
9. Takvim gerçektir, sahte aciliyet yasaktır. İhale tarihi yazılı belgeden doğrulanır; “yarın son gün” yalanı hem etik ihlal hem çoğu yasada yanıltıcı beyandır (CA §1695.6(d), NY §265-a(7)(b), MN 325N.17(e)).
10. Eyalet bayrağı CRM’de zorunlu alan. Her pre-foreclosure lead’inde: eyalet, owner-occupied mi, foreclosure aşaması, ihale tarihi, “rescue law state” bayrağı ve avukat onayı var mı (not 020).

---

1. Terimler (pratik sözlük)

---

2. Judicial vs non-judicial ve zaman çizelgesi

2.1 Hangi eyalet hangisi? (Nolo, 7 May 2026 güncellemesi — “ağırlıklı” kullanım)

* NM: 2006 sonrası bazı kredilerde non-judicial mümkün ama yaygın değil. ** Bazı mahkeme gözetimli non-judicial. Bazı eyaletler iki listede de görünür (ör. OK, HI, DC) — Nolo’nun kendi notu: tek bir eyalette iki yol da olabilir; banka deficiency judgment veya tapu sorunu için judicial’ı seçebilir. Hedef pazarın kesin prosedürünü yerel avukattan doğrula.

2.2 Ortak iskelet (Nolo + CFPB kuralları)

1. Kaçırılan ödemeler → servicer temas ve loss mitigation bilgisi.
2. ~90 gün: breach/demand letter (Nolo; HUD: “3. ay — 30 gün içinde güncelle” uyarısı).
3. >120 gün gecikme olmadan ilk foreclosure bildirimi/dava yok (12 CFR 1024.41(f)(1)).
4. Eksiksiz loss mitigation başvurusu ilk bildirimden önce verilmişse servicer değerlendirmeden ilerleyemez (1024.41(f)(2)); ihaleden 37 günden fazla önce verilmişse karar çıkmadan judgment/ihale yok (1024.41(g)) — “dual tracking” koruması.
5. Judicial: dava → tebligat → judgment → satış ilanı → ihale → (bazı eyaletlerde) onay/redemption. Non-judicial: NOD (veya birleşik bildirim) → Notice of Sale → ihale → trustee’s deed.

2.3 İki örnek eyalet (yasa metni)

• California (non-judicial): NOD kaydından itibaren en az 3 ay geçmeden notice of sale verilemez (Civ. Code §2924(a)); notice of sale ihaleden en az 20 gün önce ilan/asılır (§2924f); satış tarihi NOD’dan en erken ~3 ay 20 gün sonra. Reinstatement hakkı NOD kaydından ilk ilanlı satış tarihinden 5 iş günü öncesine kadar (§2924c(e)).
• Texas (non-judicial): Konut için servicer temerrüdü sertifikalı postayla bildirir ve en az 20 gün düzeltme süresi verir; satış bildirimi satıştan en az 21 gün önce verilir; satışlar ayın ilk Salı günü yapılır (Tex. Prop. Code §51.002).

2.4 Gerçek süreler (ATTOM, Mid-Year 2026 raporu, 16 Tem 2026)

• Q2 2026’da tamamlanan foreclosure’lar ortalama 563 gün sürdü (2013’ten beri en düşük).
• En uzun: Louisiana 3.491, Hawaii 2.293, New York 2.007, Connecticut 1.626, Nevada 1.507 gün. En kısa: Texas 155, New Hampshire 157, Wyoming 173, West Virginia 196, Alaska 199 gün.
• 2026 ilk yarı foreclosure başlangıcı en çok: TX 20.739, FL 20.358, CA 16.040, GA 8.164, IL 7.424. Konut başına en yüksek oran: FL, SC, IN, DE, IL.
• Pratik sonuç: TX’te pencere haftalar–birkaç ay; NY/NJ/FL gibi judicial eyaletlerde yıllar sürebilir → cadence ve “hot” tanımı eyalete göre değişir (not 008). REsimpli blogundaki “ilk bildirimden sonra çoğu zaman 30–60 gün” ifadesi vendor genellemesidir; yasa ve ATTOM verisiyle çelişebilir — kullanma.

---

3. Lead kaynakları

Liste hijyeni (zorunlu): Owner-occupied mi (homestead / mail adresi = mülk adresi)? Eyalet bayrağı (bkz. §5). Telefonlar National + eyalet DNC + iç DNC’ye göre scrub (not 002); kayıtlı/AI sesli VM yok (017). Satılmış/ihaleden geçmiş kayıtları haftalık temizle.

---

4. Ev sahibinin seçenekleri — dürüst harita (CFPB / HUD)

CFPB “If I can’t pay my mortgage loan, what are my options?” (son inceleme 28 Ağu 2026): önce servicer’ı ara, sonra HUD onaylı housing counseling ajansı (ücretsiz). Servicer’ın sunabileceği seçenekler: refinance, loan modification, repayment plan, forbearance, short sale, deed-in-lieu.

Yönlendirme numaraları: HUD housing counselor (800) 569-4287 (TTY 800-877-8339); HOPE Hotline (888) 995-HOPE (4673); CFPB “Find a housing counselor” aracı. HUD: foreclosure önleme danışmanlığı ücretsiz/çok düşük maliyetli; ücretli “foreclosure prevention company”lerden kaçınılmasını ve imzalanan bir belgenin tapuyu devretmek olabileceğini açıkça uyarır.

FTC / CFPB dolandırıcılık işaretleri (müşteriye bu listeye uymadığımızı gösterebilmeliyiz): ön ücret; “lender’ınla konuşma”; ödemeyi lender yerine bize yap; tapuyu bize devret, kiracı olarak kal, sonra geri al (“rent-to-buy ripoff”, “equity skimming”); anlaşılmayan belgeyi aceleyle imzalatma; “forensic audit”; devlet logosu taklidi; “evini kaybetmeyeceğini garanti ederim”.

---

5. Eyalet foreclosure consultant / equity purchaser / rescue yasaları

5.1 Üç ayrı kavram (karıştırma)

1. Foreclosure consultant (distressed property consultant / solicitor): Ücret karşılığı foreclosure’ı durdurma/erteleme, forbearance, reinstatement, kredi bulma, “evi kurtarma” hizmeti öneren veya yapan kişi. Tipik yasaklar: iş bitmeden ücret yok, lien/teminat yok, vekâletname yok, o evde menfaat edinemez.
2. Equity purchaser (düz satış alıcısı): Foreclosure’daki (çoğu yerde owner-occupied) evin tapusunu alan yatırımcı. CA, NY, CO gibi eyaletlerde düz nakit satış da kapsama girer: özel sözleşme + iptal süresi.
3. Reconveyance / foreclosure-rescue transaction: Tapu yatırımcıya geçer ama sahip kiracı/opsiyonlu olarak kalır veya geri alım vaadi vardır. MN, IL, FL, WA, MD bunu çok sıkı düzenler.

5.2 Eyalet tablosu (yasa metninden; özet)

Not: Liste tam değildir; başka eyaletlerde de benzer yasalar olabilir. Her yeni pazar için “foreclosure rescue / equity purchaser / distressed property” araması + avukat görüşü zorunlu.

5.3 Wholesaler’a özgü tuzaklar (muhafazakâr yorum)

1. “Ben tapuyu almıyorum, sadece devrediyorum” savunması zayıf. CA’da alıcıyı bulan/sahibi ikna eden kişi representative (§1695.15(b)) → alıcı onun beyanlarından sorumlu; ajan sayılırsa lisans + bond (§1695.17). NY’de representative doğrudan “equity purchaser”dır (§265-a(2)(e),(j)).
2. İptal süresinde “devir” yasağı ve assignment. CA §1695.6(b)(3), NY §265-a(7)(a)(iii), MN 325N.17(f)(3) iptal süresinde mülkte herhangi bir menfaatin üçüncü kişiye devrini yasaklar. Satış sözleşmesinin assignment’ı bunun içine girer mi — doğrulanmadı; güvenli pratik: iptal süresi dolmadan alıcıya assign etme, deal’i blast etme, EMD/ödeme yapma.
3. Sistematik posta/arama + “alternatif olarak satışı ayarlarım” = MD consultant. MD §7-301(c)(2) + (e)(6) — NOD listesine toplu mektup atan wholesaler bu tanıma çok yakındır; consultant ise o evde menfaat edinemez (§7-307(8)). MD’de pre-foreclosure kampanyası avukat onayı olmadan yapılmaz.
4. İhale yakınlığı. MD (§7-301(c)(1)(ix)) ve WA (61.34.020(3)(a)(ix)): ihale ilanından 20 gün içinde satın alma/opsiyon önermek consultant tanımını tetikleyebilir.
5. Dil kuralı. CA (§1695.2, §2945.3(c)) sözleşmenin müzakere edilen dilde olmasını ister; NY İngilizce / İspanyolca. Satıcı İspanyolca konuşuyorsa İngilizce form yetmeyebilir.
6. Surplus funds işi. CA §2945.4(h) ihale sonrası surplus ayarlama anlaşmasını consultant’a yasaklar; MD “foreclosure surplus purchaser” kavramını ayrıca tanımlar. “Surplus recovery” yan iş fikri = ayrı ve riskli alan.
7. Wholesale lisans yasaları üst üste biner (IL, OK, PA, OH SB 155, CT — not 009). Foreclosure yasası ayrı katmandır.

---

6. Federal açı

6.1 Regulation O — Mortgage Assistance Relief Services (12 CFR Part 1015)

• Kim uygular: CFPB 2011’de FTC’nin MARS kuralını Regulation O olarak yeniden yayımladı; FTC kendi 16 CFR 322’sini kaldırdı ama uygulama yetkisini korur (FTC OMB supporting statement); eyaletler de dava açabilir (§1015.10). Reg O, FTC Act yetki alanındaki kişilere uygulanır (§1015.1).
• MARS tanımı (§1015.2): Tüketiciye karşılık (consideration) karşılığında sunulan ve (1) foreclosure satışını durdurma/önleme/erteleme veya evi foreclosure’dan kurtarma, (2) kredi şartı değişikliği, (3) forbearance, (4) cure/reinstate/redeem süresi uzatma, (5) acceleration/balloon feragati, (6) short sale, deed-in-lieu veya “lender olmayan üçüncü kişiye satış dışındaki” başka bir tasarruf ayarlama hizmeti.
• Wholesaler için okuma: Kendi alıcına/kendine düz nakit satın alma, (6)(iii) bendinde açıkça dışarıda bırakılan “üçüncü kişiye satış”a benzer. Ama (a) “foreclosure’ı durdururuz / evinizi kurtarırız” diye pazarlamak (1) bendine, (b) short sale’i “biz ayarlarız” diye ücret/fee karşılığı üstlenmek (6)(i) bendine girer. Consideration’ın kimden geldiği (assignment fee) meselesi bu oturumda doğrulanmadı → avukat sorusu.
• MARS sağlayıcısı olursan: ön ücret yasak (lender teklifini tüketici kabul etmeden ücret yok, §1015.5); her reklamda “(Company) is not associated with the government, and our service is not approved by the government or your lender” ve gerekirse “your lender may not agree to change your loan” — “IMPORTANT NOTICE” başlığı, 2 punto büyük bold (§1015.4); telefon görüşmesinde başta söylenir; “ödemeyi durdur” önerisi varsa “If you stop paying your mortgage, you could lose your home and damage your credit rating.” zorunlu (§1015.4(c)).
• Herkese yasak beyanlar (§1015.3): “Lender’ınla konuşma” demek; başarı olasılığı/süre hakkında yanıltma; devlet, lender veya nonprofit danışmanla bağlantılı görünmek; ücretsiz alternatiflerin (servicer, HUD danışmanı) varlığını çarpıtmak.
• Sonuç / politika: Biz MARS sağlayıcısı değiliz ve olmayacağız: modification/forbearance/short sale “ayarlama” hizmeti satmıyoruz; mektuplarımızda devletle/lender’la bağlantı izlenimi yok; ücretsiz HUD danışmanı her konuşmada anılır.

6.2 Diğer federal kontroller

• SCRA (50 U.S.C. §3953): Askerlikten önce alınmış mortgage’da, askerlik süresi ve sonrası 1 yıl içinde mahkeme kararı (veya §3918 anlaşması) olmadan yapılan satış/foreclosure geçersiz; bilerek yapmak suç. → Nitelendirmede “aktif askerlik / son 1 yılda terhis” sorusu title/avukata iletilir.
• Bankruptcy (11 U.S.C. §362(a)): Dilekçe otomatik durdurma doğurur (foreclosure dahil). Dosya varsa satış süreci mahkeme/trustee ve bankruptcy avukatıyla yürür; biz sözleşme imzalatmayız.
• Payoff (Reg Z 12 CFR 1026.36(c)(3)): Servicer, tüketicinin veya onun adına hareket edenin yazılı talebinden sonra en geç 7 iş günü içinde payoff verir; kredi foreclosure veya bankruptcy’deyse bu süre uzayabilir. → Yazılı borrower authorization + title şirketi üzerinden iste (not 012).
• TCPA / TSR / DNC: Pre-foreclosure istisna değildir (not 002, 017, 018).

---

7. Neden subject-to / leaseback / geri alım foreclosure’da tehlikeli?

Kural (bizim politika): Foreclosure veya temerrüt sürecindeki owner-occupied evde: leaseback, “sonra geri alırsın” opsiyonu, subject-to, kira-ile-geri-alım, tapuyu “güvence” olarak alma yok. Yalnızca: (a) şeffaf nakit satış (equity varsa), (b) yönlendirme (HUD danışmanı, avukat, lisanslı ajan). Creative yapılar sadece foreclosure dışı, avukatlı ve eyaletin izin verdiği durumlarda (not 016).

---

8. Etik iletişim — dil kuralları

---

9. Hazır English scriptler (Türkçe açıklamalı)

İşletme adı yer tutucu: [Company] (dış iletişimde kişisel isim değil, işletme kimliği kullanılır). Tüm metinler eyalet avukatı onayından sonra kullanılır; CA/NY/MD/IL/MN/FL/CO/WA’da ayrıca §5 kurallarına göre uyarlanır.

9.1 Mektup (ilk temas — sade, saygılı)

[Company]  ·  [Mailing address]  ·  [Phone]

Dear [Owner Name],

Public records show a notice was recently filed on [Property Address]. If that's
not accurate, please disregard this letter, and we apologize for the intrusion.

We are a private company that buys houses for cash. We are NOT your lender, we are
NOT affiliated with any government agency, and we do not offer loan modification
or "foreclosure rescue" services.

Before you consider selling, you may have other options, such as reinstating the
loan, a repayment plan, or a loan modification. A HUD-approved housing counselor
can review those with you for free: call (800) 569-4287. Please also keep in touch
with your loan servicer.

If you decide that selling is the right choice and you would like a written cash
offer to compare with listing the home with an agent, you can reach us at [Phone].
There is no cost and no obligation, and we encourage you to have your own attorney
review any contract.

If you prefer not to hear from us, call or text [Phone] or return this letter
marked "STOP" and we will remove your address.

Respectfully,
[Company]

Açıklama: (1) Kaynağı söyler, hata ihtimaline özür diler; (2) “lender değiliz, devlet değiliz, rescue hizmeti yok” — Reg O §1015.3/§1015.4 ruhuna uygun; (3) ücretsiz alternatif önce gelir (CFPB/HUD); (4) avukat teşviki (NY §265-a(4)(i) dili ile paralel); (5) opt-out. Zarf/tasarım resmi yazı veya devlet logosu taklidi olmaz (CFPB scam uyarısı; not 011 posta kuralları).

9.2 Kapıda (door-knock) — 30 saniyelik açılış

“Hi, are you [Name]? My name is [First name] with [Company]. We’re a local company that buys houses for cash. I saw a public notice about this property, and I just wanted to leave our information in case selling is something you’re considering. I’m not from your bank or the government. If you’re hoping to keep the house, honestly the best first step is a free HUD-approved counselor — the number is on this card. Would it be okay if I left this with you?”
Eğer konuşmak isterse: “Thank you. Can I ask what happened, and what you’d like the outcome to be?” (sonra sus ve dinle — not 015)
İstemezse: “Completely understand. I won’t come back. Take care.” → CRM: Do not contact – door.

Açıklama: Kapı = en güçlü ama en hassas kanal. Kimlik + amaç ilk 10 saniyede; satın alıcı olduğunu net söyler, “yardım şirketi” rolüne girmez; ücretsiz alternatifi kendisi söyler. Bazı şehirlerde izinsiz kapı satışı (solicitation) izni gerekebilir — yerel kural doğrulanmadı, kontrol et.

9.3 Telefon (sadece scrub edilmiş numara, canlı insan, yerel saat 09:00–20:00; PA 09:00–19:00 / Pazar yok — not 002/018)

“Hi, is this [Name]? This is [First name] with [Company] — just so you know, this call may be recorded. I’m calling because public records show a notice on [street]. Is now an okay time for one minute?”
“We’re a private cash buyer — not your lender and not a government program. Some owners in this situation decide to sell, others work things out with their servicer. Which way are you leaning?”
Satmak istemiyorsa: “That makes sense. A free HUD-approved counselor at (800) 569-4287 can go through reinstatement or modification options with you. Would you like me to text or email that number?” (SMS ancak açık rızayla — not 007) → “Should I take your number off our list?”
Satmayı düşünüyorsa: “Okay. To give you a real number, I’ll need a few things: the sale date on your notice, roughly what you owe including missed payments, and the condition of the house. Is that alright?”

9.4 Evini tutmak isteyene (yönlendirme — satış baskısı yok)

“Honestly, if keeping the house is possible, that’s usually better for you than selling to us. Please call your servicer and a HUD-approved counselor this week. If it doesn’t work out, you can always call us later — no pressure either way.”
Açıklama: HUD/CFPB’nin tavsiye ettiği yol; Real Estate Skills’in uzmanı da ücretsiz yardımın yıllarca referans getirdiğini söyler. CRM: Nurture – keeping home, 30–45 gün sonra tek nazik kontrol (not 008).

9.5 Underwater (equity yok) — short sale yönlendirmesi

“Based on what you shared, the payoff is higher than what the house would sell for, so a regular cash sale probably won’t work. That situation usually needs the lender’s approval — called a short sale. I’d suggest talking to a licensed agent who handles short sales and a real estate attorney. I’m not the right person to negotiate that with your lender.”
Açıklama: Short sale’i ücretle “ayarlamak” = Reg O (6)(i) MARS riski + çoğu lender assignment’ı onaylamaz (Real Estate Skills). Biz yönlendiririz.

9.6 Teklif / imza öncesi şeffaflık beyanı (sözlü + yazılı)

“Before anything is signed, I want to be clear: (1) We are a buyer, not your advisor. (2) We may assign this contract to another investor who would close instead of us. (3) Your sale date is [date]; we need to close by [date] to stay ahead of it. (4) Your state may give you a right to cancel for [X] days, and nothing gets recorded or paid until that period ends. (5) Please have your own attorney review the contract — not one we recommend. (6) Here is the math in writing: estimated value, repairs, your payoff, and what you’d net.”
Açıklama: Not 013’teki “görünen matematik” + not 009’daki assignment disclosure + §5 iptal kuralları. [X] eyalet avukatının sözleşmesinden doldurulur (CA 5 iş günü / NY 14 iş günü / MD 5 gün / CO 3 iş günü …).

---

10. Nitelendirme kontrol listesi (CRM formu)

PRE-FORECLOSURE INTAKE (all fields required before any offer)
STATE & STAGE
[ ] State: ____  County: ____   Judicial / Non-judicial
[ ] Rescue-law flag (CA/NY/MD/IL/MN/FL/CO/WA or other attorney-flagged): Y/N
[ ] Owner-occupied (principal residence)? Y/N   Units: __
[ ] Stage: Delinquent / NOD / Lis pendens / Judgment / Notice of sale
[ ] Sale (auction) date — from the recorded notice or docket, not from memory: ____
[ ] Case # / trustee / foreclosure attorney: ____
[ ] Bankruptcy filed? Y/N (if Y → stop, attorney)   Active-duty military / within 1 yr? Y/N/unknown
MONEY
[ ] Servicer: ____  Loan type (FHA/VA/conventional/unknown)
[ ] Estimated payoff incl. arrears, fees, interest: $____ (written payoff via signed authorization)
[ ] Monthly arrears / months behind: ____
[ ] 2nd mortgage / HELOC / judgments / tax liens / HOA / code liens: $____
[ ] As-is value / ARV / repairs (note 004): $____ / $____ / $____
[ ] Equity check: value_as_is − total debt − selling costs = $____  (≤ 0 → short-sale referral)
PEOPLE
[ ] All owners on title identified; all willing? Y/N   Attorney involved? name/contact
[ ] Seller wants to: keep home / sell / unsure   → counselor info given? Y/N (date)
COMPLIANCE
[ ] Contact source & channel; DNC/consent status; recording notice given
[ ] Attorney-approved state contract & notices used? Y/N   Cancellation period ends: ____
[ ] No assignment, marketing to buyers, payment, or recording before that date
TIMING
[ ] Can a buyer realistically close ≥ 7–10 days before the sale date? Y/N  (if N → don't contract)

Equity örneği (ILLUSTRATIVE — Real Estate Skills, Tem 2026): Toplam borç $180.000; ARV $300.000; tamirat $40.000; nakit alıcı ~$210.000 öder; satıcıyla $195.000 → satıcının borcu kapanır ve biraz nakit kalır; wholesaler fee ~$15.000. Kendi pazarın ve not 004 MAO’su ile hesapla; satıcının net rakamını yazılı göster.

Go / no-go: (1) Equity ≤ 0 → yönlendir. (2) Satış tarihi + iptal süresi + alıcı kapanış süresi sığmıyorsa → sözleşme yapma. (3) Rescue-law eyaleti ve avukat formu yoksa → sözleşme yapma. (4) Bankruptcy / askerlik bayrağı → avukat. (5) Satıcı “evimi kurtarmak istiyorum” diyorsa → yönlendir, satış konuşmasını bitir.

---

11. Kırmızı çizgiler (asla)

1. Foreclosure’ı durdurma, “evinizi kurtarma”, loan modification, forbearance veya short sale ayarlama hizmeti satmak / vaat etmek.
2. Satıcıdan herhangi bir ücret almak.
3. Owner-occupied foreclosure evinde leaseback, geri alım opsiyonu, subject-to, kira-ile-geri-alım.
4. Tapuyu (özellikle quitclaim) “güvence” olarak almak; vekâletname (power of attorney) almak.
5. İptal süresi dolmadan tapu imzalatmak, belge kaydetmek, alıcıya assign etmek, ödeme yapmak.
6. Devlet / lender / nonprofit ile bağlantılı görünmek; resmi zarf veya logo taklidi.
7. “Lender’ınla / avukatınla konuşma” demek; kendi avukatını “bağımsız” diye önermek.
8. Değer, satıştan sonra eline geçecek para, ihale tarihi veya süreç hakkında yanlış/abartılı beyan.
9. Surplus funds “kurtarma” anlaşması.
10. Avukat onaylı eyalet sözleşmesi olmadan imza; İngilizce bilmeyen satıcıya yalnız İngilizce sözleşme.
11. Scrub edilmemiş numarayı aramak; RVM/AI sesli mesaj (002, 017).
12. Yaşlı / hasta / yas içindeki satıcıda tek başına imza (not 010: “third party present?”).

---

12. Yapılmaması gerekenler / hatalar

---

13. Emo için uygulama notu (12 Kasım 2026 sonrası)

1. Pazar seçimi: İlk pazar(lar) için “rescue-law matrix” hazırla: eyalet × (consultant yasası, equity purchaser düz satışa uygulanıyor mu, iptal süresi, font/dil, leaseback şartları, wholesale lisansı — not 009). Matris + kampanya metinleri + PSA eki avukata gider; onay tarihi CRM’de tutulur.
2. CRM (not 020): rescue_law_state, owner_occupied, fc_stage, sale_date, cancel_period_end, attorney_form_version, counselor_info_given alanları zorunlu; cancel_period_end dolmadan dispo görevleri kilitli.
3. Cadence: Hot ama sahte geri sayımsız (not 008); evini tutmak isteyen → nurture, baskı yok.
4. Rapor: Abdulkadir’e pre-foreclosure lead’lerinde haftalık özet: kaç lead, kaçı yönlendirildi (counselor/ajan), kaçı equity’li, avukat onay durumu. Kişisel isim dış iletişimde kullanılmaz; işletme kimliği.
5. Başlangıç önerisi: Pre-foreclosure’ı ilk kanal yapma; önce rescue-law’u olmayan veya avukatla netleşmiş bir eyalette, absentee/vacant + pre-foreclosure stack’i ile küçük test (not 011).

---

Kaynaklar

1. 12 CFR Part 1015 — Mortgage Assistance Relief Services (Regulation O), §§1015.1–1015.10 (Cornell LII): https://www.law.cornell.edu/cfr/text/12/part-1015 — tanımlar §1015.2: https://www.law.cornell.edu/cfr/text/12/1015.2 ; yasak beyanlar §1015.3: https://www.law.cornell.edu/cfr/text/12/1015.3 ; açıklamalar §1015.4: https://www.law.cornell.edu/cfr/text/12/1015.4 ; ön ücret §1015.5: https://www.law.cornell.edu/cfr/text/12/1015.5 ; avukat istisnası §1015.7: https://www.law.cornell.edu/cfr/text/12/1015.7
2. FTC — Supporting Statement for Regulation O (OMB 3084-0157; CFPB yeniden yayımı, FTC uygulama yetkisi): https://www.reginfo.gov/public/do/DownloadDocument?objectID=98558101
3. FTC Consumer Advice — Mortgage Relief Scams (Eyl 2022): https://consumer.ftc.gov/articles/mortgage-relief-scams
4. CFPB — How to spot and avoid foreclosure relief scams (Haz 2025): https://www.consumerfinance.gov/consumer-tools/mortgages/how-to-spot-and-avoid-foreclosure-relief-scams/
5. CFPB — If I can’t pay my mortgage loan, what are my options? (son inceleme 28 Ağu 2026): https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/if-i-cant-pay-my-mortgage-loan-what-are-my-options-en-268/
6. HUD — Avoiding Foreclosure (800-569-4287; HOPE 888-995-4673; scam uyarısı): https://www.hud.gov/helping-americans/avoiding-foreclosure
7. 12 CFR 1024.41 — Loss mitigation procedures (120 gün, 37 gün) (Cornell LII): https://www.law.cornell.edu/cfr/text/12/1024.41
8. 12 CFR 1026.36(c)(3) — Payoff statements (7 iş günü) (Cornell LII): https://www.law.cornell.edu/cfr/text/12/1026.36
9. 50 U.S.C. §3953 — SCRA mortgage koruması (Cornell LII): https://www.law.cornell.edu/uscode/text/50/3953
10. 11 U.S.C. §362 — Automatic stay (Cornell LII): https://www.law.cornell.edu/uscode/text/11/362
11. Nolo — Judicial vs. Nonjudicial Foreclosure — Foreclosure Process by State (güncelleme 7 May 2026): https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/chart-judicial-v-nonjudicial-foreclosures.html
12. ATTOM — Mid-Year 2026 U.S. Foreclosure Market Report (16 Tem 2026): https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/2026-mid-year-foreclosure-market-report/
13. California Civil Code §§1695–1695.17 (Home Equity Sales Contracts) — california.public.law (leginfo kaynağı, Eki 2026 doğrulaması): https://california.public.law/codes/civil_code_section_1695.1 ; §1695.3: https://california.public.law/codes/civil_code_section_1695.3 ; §1695.6: https://california.public.law/codes/civil_code_section_1695.6 ; §1695.17: https://california.public.law/codes/civil_code_section_1695.17
14. California Civil Code §§2945–2945.11 (Mortgage Foreclosure Consultants) — §2945.1: https://california.public.law/codes/civil_code_section_2945.1 ; §2945.4: https://california.public.law/codes/civil_code_section_2945.4 ; §2945.45: https://california.public.law/codes/civil_code_section_2945.45
15. California Civil Code §2924, §2924c, §2924f (NOD 3 ay, reinstatement, 20 gün ilan): https://california.public.law/codes/civil_code_section_2924 ; https://california.public.law/codes/civil_code_section_2924c ; https://california.public.law/codes/civil_code_section_2924f
16. Blake Law Firm — “[Equity] Buyer Beware: Home Equity Sales Contract Act (Civil Code 1695–1695.17)” (HESCA kapsamı ve 2 yıllık iptal özeti): https://www.blakelawca.com/articles/equity-buyer-beware-home-equity-sales-contract-act-civil-code-1695-169517
17. New York Real Property Law §265-a — newyork.public.law: https://newyork.public.law/laws/n.y._real_property_law_section_265-a (resmî: https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/265-A)
18. Maryland Real Property §§7-301–7-321 (PHIFA) — mgaleg.maryland.gov: https://mgaleg.maryland.gov/mgawebsite/Laws/StatuteText?article=grp&section=7-301&enactments=false (ayrıca §7-302, 7-305–7-311, 7-320, 7-321 aynı adres yapısıyla)
19. Illinois Mortgage Rescue Fraud Act, 765 ILCS 940 — openjurist.org kopyaları: 940/5 https://openjurist.org/state-code/il/765/765-940-5 ; 940/40 https://openjurist.org/state-code/il/765/765-940-40 ; 940/50 https://openjurist.org/state-code/il/765/765-940-50 (resmî ILGA: https://www.ilga.gov/legislation/ilcs/ilcs3.asp?ActID=2795)
20. Minnesota Statutes ch. 325N — revisor.mn.gov: https://www.revisor.mn.gov/statutes/cite/325N (325N.01, .11, .13, .17)
21. Florida Statutes §501.1377 (2025) — flsenate.gov: https://www.flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/501.1377
22. Colorado Foreclosure Protection Act, C.R.S. §6-1-1103, -1112 – -1117 — colorado.public.law: https://colorado.public.law/statutes/crs_6-1-1103 ; https://colorado.public.law/statutes/crs_6-1-1113
23. Washington RCW 61.34 (Distressed Property Conveyances): https://app.leg.wa.gov/RCW/default.aspx?cite=61.34&full=true
24. Texas Property Code §51.002 — texas.public.law: https://texas.public.law/statutes/tex._prop._code_section_51.002
25. Real Estate Skills — “Wholesaling Pre-Foreclosures: A Beginner’s Guide (2026)” (Tem 2026; Henish Pulickal; equity örneği; short sale ve assignment): https://www.realestateskills.com/blog/wholesaling-pre-foreclosures
26. REsimpli — “How to Find Pre-Foreclosure Leads” (vendor; list builder’da pre-foreclosure filtresi yok notu): https://resimpli.com/blog/pre-foreclosure-leads/
27. DataSift — The Intake Call: 75 Fields (borçlar MAO’dan dolar-dolar; Foreclosure Filed / Sale Date alanları): https://learn.datasift.ai/lead-intake-custom-fields

İç çapraz: 002, 004, 006, 007, 008, 009, 010, 011, 012, 013, 014, 015, 016, 017, 018, 020

Araştırma boşlukları: (1) Wholesaler’ın (tapuyu almadan assign eden) CA “representative” / NY “equity purchaser” sayılıp sayılmadığına dair içtihat bu oturumda aranmadı. (2) İptal süresinde sözleşme assignment’ının “devir” yasağına girip girmediği doğrulanmadı — muhafazakâr pratik önerildi. (3) Reg O’da “consideration”ın tüketiciden mi gelmesi gerektiği (assignment fee) FTC/CFPB yorumlarında aranmadı. (4) Liste tam değil: diğer eyaletlerin (ör. GA, NV, OR, MA, NJ, MI, MO, TX’in özel kuralları) foreclosure rescue yasaları bu notta yok. (5) Yerel kapı satışı (solicitation permit) kuralları araştırılmadı. (6) CA §1695.17’nin uygulanma koşulu (“deemed to be the agent or employee”) yoruma açık; avukata sor. (7) Illinois metni üçüncü taraf kopyadan okundu (ILGA zaman aşımı); resmî kaynaktan teyit edilmeli.*